Tài liệu dự án Xuân Mai Tower – Đông hương Thanh hóa

GIỚI THIỆU CHUNG VỀ DỰ ÁN

 

  1. Tên dự án: Công trình hỗn hợp Thịnh Phát giai đoạn 1.
  2. Địa điểm: Lô đất B-CT4-1, B-CT4-2 Khu Đô Thị Đông Hương, phường Đông Hương, TP Thanh Hóa.
  3. Chủ đầu tư: Công Ty TNHH MTV Xuân Mai Thanh Hóa.
  4. Quy mô đầu tư:
  • Tổng diện tích ô đất quy hoạch: 9.775,8 m²
  • Diện tích đất xây dựng: 3.342 m²
  • Mật độ xây dựng khối căn hộ:

+ Khối đế khoảng 34,2%;

+ Khối tháp khoảng 32,8%

– Tổng diện tích sàn xây dựng: 77.345m²

– Diện tích sàn xây dựng tầng hầm: 9.775,8 m².

– Tầng cao: 24 tầng và 1 tầng hầm.

  1. Tổng vốn đầu tư: 700.485.217.000 đồng.
  2. Nguồn vốn:
  • Vốn tự có của Chủ đầu tư
  • Vốn vay và huy động khác
  1. Tiến độ thực hiện dự án:

– Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: đến Quý II/2018.

– Giai đoạn thực hiện đầu tư: Từ Quý II/2018 đến hết Quý II/2021.

– Giai đoạn kết thúc đầu tư, đưa dự án vào khai thác, sử dụng: Từ Quý III/2021.


CHƯƠNG I                   SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ

I.1        CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN

I.1.1       Cơ sở pháp lý chung:

  • Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014;
  • Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014;
  • Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014;
  • Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014;
  • Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư;
  • Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/03/2015 của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
  • Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
  • Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về việc thi hành Luật đất đai;
  • Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số Nghị định thi hành Luật đất đai;
  • Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
  • Quy hoạch chung xây dựng TP Thanh Hóa đến năm 2025 và tầm nhìn 2035 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại quyết định số 85/QĐ-TTg ngày 16/01/2009;
  • Quyết định số 4545/2014/QĐ-UBND ngày 18/12/2014 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc ban hành quy định bảng giá thời kỳ 2015 – 2019 trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa;

I.1.2       Cơ sở pháp lý của dự án:

  • Căn cứ Quyết định số 668/QĐ-UBND ngày 07 tháng 3 năm 2011 của chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 (Nay gọi là Quy hoạch phân khu) phía Nam đại lộ Lê lợi thuộc Khu đô thị Nam Đông Hương TP Thanh Hóa.
  • Căn cứ quyết định số 587/QĐ-UBND ngày 05/03/2012 của Chủ Tịch UBND TP Thanh Hóa về việc phê duyệt giá đất để tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất để tổ chức lựa chọn nhà đầu tư xây dựng các công trình tại Khu Đô Thị Nam Đông Hương, TP Thanh Hóa.
  • Thiết kế đô thị 1/500 khu công trình hỗn hợp thuộc khu đô thị Đông Hương, thành phố Thanh Hóa được UBND TP Thanh Hóa phê duyệt tại quyết định số 4240/QĐ-UBND ngày 17 tháng 12 năm 2012.
  • Căn cứ Công văn số 3473/UBND- TNKH ngày 21/05/2013 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc chấp thuận đầu tư dự án Khu nhà ở và công trình hỗn hợp Thịnh Phát thuộc Khu Đô Thị Đông Hương, TP Thanh Hóa.
  • Căn cứ văn bản số 1431/UBND-TNKH của UBND TP Thanh Hóa ngày 03 tháng 03 năm 2014 về việc chấp thuận đầu tư dự án Công trình hỗn hợp Thịnh Phát thuộc Khu Đô thị Đông Hương TP Thanh Hóa.
  • Căn cứ văn bản số 5096/SXD-HĐXD của Sở Xây Dựng Tỉnh Thanh Hóa ngày 25 tháng 09 năm 2014 về việc tham gia ý kiến TKCS và Tổng Mặt bằng Công trình hỗn hợp Thịnh Phát.
  • Căn cứ văn bản chấp thuận của UBND Tỉnh Thanh Hóa số 13646/UBND-CN ngày 07 tháng 11 năm 2017 về việc chuyển chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình hỗn hợp Thịnh Phát thuộc khu đô thị Đông Hương TP Thanh Hóa.
  • Căn cứ giấy phép quy hoạch số 30/GPQH ngày 25/01/2018 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc cấp giấy phép quy hoạch cho lô đất B-CT4-1 và lô B-CT4-2 thuộc khu đô thị Đông Hương, thành phố Thanh Hóa.

I.2        ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI

I.2.1       Địa điểm xây dựng công trình

Dự án Công trình hỗn hợp Thịnh Phát giai đoạn 1 tọa lạc tại vị trí lô đất B-CT4-1, B-CT4-2 Khu Đô Thị Đông Hương, phường Đông Hương, TP Thanh Hóa. Hiện trạng khu đất đã được giả phóng mặt bằng và bàn giao.

Phường Đông Hương là một phường nội thành vị trí trung tâm của TP Thanh Hóa.

  • Phía Bắc giáp phường Nam Ngạn.
  • Phía Nam giáp phường Đông Sơn và phường Đông Hải.
  • Phía Đông giáp phường Đông Hải.
  • Phía Tây giáp phường Trường Thi và phường Lam Sơn.

Hiện nay phường Đông Hương gồm các khu phố: Cốc Hạ 1, Cốc Hạ 2, Ba Tân, Tân Hà, Bào Ngoại, Đình Phùng, Hòa Bình, Quang Trung, Khối 1, khu Đông Bào Ngoại, khu Tân Hương. Phường Đông Hương là nơi tập trung trụ sở của các cơ quan hành chính, bệnh viện, khách sạn của TP và của Tỉnh như: Chi cục Thuế, Chi cục quản lý thị trường, Kho bạc nhà nước, Viện kiểm soát, Toà án nhân dân Thành phố, Khách sạn Lam Kinh, Viettel Thanh Hóa, Trường Thanh Hoa, Trung tâm điện máy HC, chợ đầu mối Đông Hương, Tổng công ty BĐS Đông Á, Công ty xây dựng số 3, bệnh viện đa khoa Thanh Hà…. Bên cạnh đó còn các khu đô thị mới như Bình Minh, Tân Hương. Các tuyến đường chính của phường Đông Hương: Đại lộ Lê Lợi, Hàm Nghi, Phú Cốc, Đại lộ Hùng Vương, Nguyễn Tĩnh, Nguyễn Hiệu, Lê Lai, Lý Nam Đế, Nguyễn Hiệu, Nguyễn Duy Hiệu.

I.2.2       Điều kiện khí hậu

Với vị trí trong vùng nhiệt đới gió mùa, trong một năm TP Thanh Hóa chịu ảnh hưởng của hai mùa nóng và lạnh rõ rệt.

Mùa nóng: Bắt đầu từ cuối mùa xuân đến giữa mùa Thu. Ở khoảng thời gian này trong năm, thời tiết nắng lắm, mưa nhiều, gây ra lụt lội và hạn hán. Những ngày có gió Lào, nhiệt độ còn được đẩy cao tới 39-40 độ C.

Mùa lạnh: Bắt đầu từ giữa mùa thu đến hết mùa xuân năm sau. Mùa này thường hay xuất hiện gió mùa Đông Bắc, lại mưa ít; đầu mùa thường hanh khô. Mùa lạnh nhiệt độ có thể xuống thấp tới 5 – 6 độ C.

Nhiệt độ trung bình cả năm từ 23,3 đến 23,6 độ C.

I.2.3       Điều kiện kinh tế xã hội

Thanh Hóa đang trở nên hấp dẫn nhà đầu tư bất động sản, trước hết phải nói đến là do sự tăng trưởng kinh tế của tỉnh Thanh Hóa khá ấn tượng, năm 2015 đạt 11.8%, trong khi GDP của cả nước là 6.68%. So với các địa phương như Hà Nội, TP.HCM hay Đà Nẵng thì con số này vẫn thấp hơn, nhưng so với các địa phương khác thì đây là con số không hề nhỏ.

Thanh Hóa có 5 điểm hấp dẫn các nhà đầu tư trong và ngoài nước bao gồm:

  • Thanh Hóa là tỉnh đất rộng, người đông với diện tích tự nhiên lớn thứ 5 cả nước, dân số gần 3,5 triệu người đứng thứ 3 sau TP.Hà Nội và TP.HCM. Trong đó, lực lượng lao động khá dồi dào với 2,1 triệu lao động, trình độ văn hóa tương đối cao. Đây là lợi thế lớn trong việc phát triển các ngành công nghiệp sử dụng nhiều lao động có trình độ cao, chuyên gia nước ngoài đến với Thanh Hóa cũng khá đông.
  • Hệ thống giao thông đồng bộ thuận lợi với đầy đủ các loại hình giao thông: Đường bộ, đường sắt, đường biển và đường hàng không.
  • Cửa khẩu quốc tế với nước Lào, cảng hành không và cảng nước sâu Nghi Sơn.
  • Với nhiều danh lam, thắng cảnh đẹp, nhiều di tích lịch sử văn hóa có giá trị, di sản văn hóa thế giới….các bãi biển đẹp như: Sầm Sơn, khu du lịch sinh thái Quảng Cư, Nam Sầm Sơn, khu di lịch biển Hải Tiến, biển Hải Hòa đang được đầu tư, phát triển…
  • Đứng đầu cả nước về thu hút vốn FDI từ Nhật Bản, chiếm gần 30% trong tổng vốn đầu tư.

Một trong những lý do nữa khiến Thanh Hóa trở thành điểm đầu tư hấp dẫn chính là môi trường đầu tư của tỉnh ngày càng thông thoáng. Ngoài việc linh hoạt vận dụng và xây dựng những cơ chế, chính sách ưu đãi hấp dẫn riêng để thu hút, mời gọi đầu tư, Thanh Hóa còn đặc biệt quan tâm đến công tác cải cách thủ tục hành chính nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho doanh nghiệp. Chưa kể hàng năm, tỉnh đều tổ chức lấy ý kiến thăm dò doanh nghiệp về những khó khăn, vướng mắc, kiến nghị trong thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

I.3        TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

I.3.1       Các chính sách liên quan đến phát triển bất động sản.

1)     Hệ thống văn bản pháp luật

Thời gian qua, hệ thống văn bản pháp luật được hoàn thiện tạo cơ sở minh bạch, bình đẳng, thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp trong năm 2015.

Luật Nhà ở (sửa đổi), từ tháng 7/2015, cho phép Việt Kiều được mua và sở hữu nhà ở như người trong nước. Cho phép người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà trong các dự án nhà ở thương mại. Luật Nhà ở góp phần tăng niềm tin vào thị trường, tạo điều kiện thu hút đầu tư, tăng nguồn cung. Khi đó, thị trường sẽ chứng kiến các hoạt động mua, bán sôi động, đặc biệt là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng các dự án bất động sản đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, giao dịch bất động sản không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch. Những cơ chế, chính sách đổi mới trong Luật Kinh doanh Bất động sản đã đẩy nhanh tiến độ tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng chuyên nghiệp hơn.

Luật Đầu tư (sửa đổi) quy định nhà đầu tư được quyền sản xuất kinh doanh những ngành nghề pháp luật không cấm, quy định nhà đầu tư được quyền tự do chuyển nhượng dự án, quy định mức ký quỹ các dự án có sử dụng đất từ 1-3% vốn đầu tư.

Ngân hàng Nhà nước cho phép Ngân hàng thương mại được sử dụng 60% vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn.

2)     Định hướng chiến lược phát triển thị trường BĐS tại TP Thanh Hóa

Theo quyết định 1362/QĐ-UBND ngày 27/04/2017 của tỉnh Thanh Hóa về việc “Phê duyệt Đề án phát triển thị trường bất động sản tỉnh Thanh Hóa đến năm 2020, định hướng đến năm 2030”, trong đó đã đề ra các quan điểm, mục tiêu và giải pháp phát triển thị trường BĐS của tỉnh Thanh Hóa đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030.

Riêng đối với TP lớn như TP thanh Hóa chiến lược phát triển thị trường BĐS được cụ thể bao gồm:

  • Quy hoạch và thu hút các nhà đầu tư lớn có kinh nghiệm để phát triển các dự án BĐS đa năng tại khu vực ven sông Mã, với đầy đủ các cấu phần về các căn hộ cao cấp, khu văn phòng cho thuê cao cấp, khách sạn cao cấp, các đại siêu thị và trung tâm thương mại hiện đại, bệnh viện, trường học chất lượng cao, khu vui chơi – du lịch… để đáp ứng nhu cầu của tầng lớp thu nhập cao tại Thanh Hóa.
  • Quy hoạch các dự án BĐS ven đô (trong phạm vi bán kính 5km từ trung tâm) và xây dựng đường xá để dễ tiếp cận với các cơ sở hạ tầng sẵn có của thành phố. Các dự án BĐS ven đô phải là các dự án đa năng nhưng hướng vào tầng lớp trung lưu. Cần đảm bảo tỷ lệ cao về nhà chung cư (60 – 70% diện tích nhà ở), xen lẫn nhà liền kề và một số biệt thự, khu shoping house, và khu thể thao/vui chơi giải trí để hấp dẫn người dân ở nội đô đến giao lưu. Các khu đô thị này cần xen kẽ một vài toà nhà chung cư thiết kế xây dựng chuyên để cho các đối tượng khác nhau thuê ở.
  • Ở các khu vực ngoại thành, gần các khu đô thị, TP quy hoạch xây dựng các khu nhà cho thuê để đáp ứng nhu cầu nhà ở của công nhân.

I.3.2       Cung cầu sản phẩm trên thị trường

Từ năm 2016, thị trường bất động sản đã có những chuyển biến tích cực. Tuy nhiên, bước sang năm 2017, dấu hiệu khởi sắc đã rõ rệt. Tỷ lệ khách hàng quan tâm, tham quan dự án tăng 60% so với năm 2016. Lượng hàng tồn kho của các dự án cũ được tiêu thụ khá nhanh. Nhiều nhà đầu tư lớn đã và đang đầu tư vào các dự án lớn của tỉnh Thanh Hóa như Tập đoàn FLC, Tập đoàn Vingroup, Tập đoàn Sungroup, tạo nên sự chuyển biến lớn đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở Thanh Hóa hiện còn khá đơn giản, chủ yếu phát triển các dự án phân lô đất nền hoặc xây dựng nhà liền kề. Phân khúc chung cư cũng đang có xu hướng được nhà đầu tư và người dân quan tâm theo xu hướng của các đô thị lớn. Thị trường nhà cho thuê, thị trường mặt bằng văn phòng, mặt bằng thương mại, bán lẻ hầu như chưa có nhà đầu tư lớn quan tâm phát triển.

Khảo sát ở một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các dự án đang triển khai thi công, lượng khách hàng quan tâm đến thị trường nhà đất ngày càng tăng. Giao dịch thành công cũng đạt tỷ lệ cao hơn. Tại thị trường tự do, giá nhà đất cũng tăng nhẹ.

Tại dự án Khu chung cư cao tầng Phú Sơn đã bán được 100/140 căn hộ. Khu chung cư thu nhập thấp C5 bán được 220/410 căn hộ. Tại phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng có những dấu hiệu khả quan. Dự án Khu đô thị sinh thái hai bên bờ sông Đơ mặc dù mới đưa vào kinh doanh từ đầu năm 2017 nhưng đến nay đã có 260/288 lô đất liền kề, biệt thự giao dịch thành công.

Tại dự án chung cư Tecco Towers Thanh Hóa, thuộc mặt bằng quy hoạch số 1413/QĐ-UBND tại phường Đông Vệ (TP Thanh Hóa), chủ đầu tư cũng đang tích cực huy động nhân lực, vốn, thiết bị để đẩy nhanh tiến độ thi công dự án, phấn đấu bàn giao nhà cho khách hàng sớm hơn dự kiến. Dự án được đầu tư xây dựng với diện tích hơn 7.288 m2, gồm 3 tòa nhà chung cư cao 21 tầng, tổng mức đầu tư là 420 tỷ đồng. Hiện nay, tại tòa C của dự án đã có 186/190 căn hộ giao dịch thành công và khách hàng đã chuyển đến sinh sống ổn định. Đại diện chủ đầu tư  (Tổng Công ty Tecco Hà Nội – Chi nhánh Thanh Hóa), cho biết: 2 tòa nhà còn lại mặc dù mới khởi công từ đầu năm 2017 và hiện thi công đến tầng 14 nhưng tòa A đã có 100/190 căn hộ được khách hàng đăng ký, tòa B có 60/152 khách hàng đăng ký. Đơn vị đang phấn đấu sẽ bàn giao nhà cho khách hàng trước 30-4-2018 (sớm hơn 4 tháng so với tiến độ cam kết). Cũng theo nhận định của chủ đầu tư, thị trường bất động sản hiện nay có dấu hiệu tăng trưởng khá. Nguyên nhân là do khách hàng có nhu cầu thực sự, người mua nhà hiện nay chủ yếu với mục đích để ở. Tỷ lệ mua nhà đầu cơ khá ít. Do đó, các dự án có chất lượng bảo đảm, giá cả hợp lý sẽ thu hút được khách hàng quan tâm.

I.4        MỤC TIÊU CỦA DỰ ÁN

I.4.1       Mục tiêu của dự án

Dự án Công trình hỗn hợp Thịnh Phát giai đoạn 1 nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở người dân của Thành phố, tăng số lượng căn hộ chung cư có diện tích phù hợp với nhu cầu của người dân, cung cấp ra thị trường, bổ sung vào quỹ nhà ở cho thành phố. Tạo lập khu nhà ở chung cư cao tầng đồng bộ góp phần tạo diện mạo kiến trúc cho đô thị trong khu vực nói riêng, cho Thành phố Thanh Hóa nói chung.

I.4.2       Lợi ích của dự án

Tạo được quỹ nhà phục vụ cho người dân có nhu cầu về nhà ở tại TP Thanh Hóa.

Tạo một khu trung tâm thương mại phục vụ nhu cầu sử dụng của dân cư quanh khu vực dự án và người dân sống trong khu vực dự án.

Tạo một nơi ở phù hợp với cảnh quan đô thị theo đúng quy hoạch của TP và phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội.

I.5        HÌNH THỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN

Dự án “Công trình hỗn hợp Thịnh Phát giai đoạn 1”  được đầu tư dưới hình thức trực tiếp, đầu tư xây dựng cơ bản, đầu tư mới, đầu tư dài hạn.

Chủ đầu tư, Công Ty TNHH MTV Xuân Mai Thanh Hóa, bỏ vốn đầu tư để tạo dựng tài sản là Bất động sản và tham gia quản lý hoạt động đầu tư mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội.

I.6        NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO

I.6.1       Nhu cầu sử dụng đất

Dự án “Công trình hỗn hợp Thịnh Phát giai đoạn 1” xây dựng trên lô đất B-CT4-1 và B-CT4-2 có diện tích lần lượt là 5.813,8 m² và 3.962 m² nay tổng hợp thành lô đất có diện tích 9.775,8 m².

I.6.2       Điêu kiện cung cấp nguyên nhiên vật liệu giai đoạn xây dựng cơ bản

Nằm ở vị trí trung tâm TP Thanh Hóa, tiếp giáp với nhiều tuyến đường chính nên dự án có điều kiện tốt trong việc được cung cấp các loại nguyên, nhiên vật liệu trong giai đoạn xây dựng cơ bản và sẵn có tại địa phương.

I.6.3       Điêu kiện cung cấp nguyên nhiên vật liệu giai đoạn vận hành

Trong quá trình đi vào vận hành dự án, dự án cần cung cấp chủ yếu về cấp điện, cấp nước sạch và sử lý nước thải. Dự án nằm trong khu trung tâm Hành chính, Thương mại và Văn hóa của TP đã được quy hoạch hạ tầng đồng bộ bao gồm:

Thoát nước mưa: Nước mưa trong ô đất sau khi lắng cặn bảo đảm tiêu chuẩn vệ sinh môi trường đô thị được thoát vào tuyến cống thoát ra hệ thống thoát nước khu vực.

Thoát nước bẩn: Nước bẩn cần được xử lý bên trong công trình đảm bảo tiêu chuẩn vệ sinh môi trường theo quy định, được các cơ quan có thẩm quyền cho phép. Sau đó thoát tạm vào hệ thống cống hiện có.

Cấp nước: Nguồn nước cấp cho công trình được lấy từ đường ống cấp nước hiện có của khu vực, đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án.

Cấp điện: Nguồn điện cấp cho công trình được lấy từ đường điện hiện có của khu vực, đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án.

CHƯƠNG II                QUY MÔ VÀ DIỆN TÍCH XÂY DỰNG, LỰA CHỌN
PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ

II.1     QUY MÔ VÀ DIỆN TÍCH XÂY DỰNG

Dự án là một tổ hợp bao gồm khối tầng hầm chung liên thông và 3 tòa nhà cao 24 tầng CT1, CT2 và CT3. Tầng hầm và một phần diện tích của tầng 1 sử dụng để xe ô tô và xe máy. Một phần tầng 1 của các khối nhà được phân chia thành các shop house với diện tích khoảng 50-80 m². Ngoài ra các không gian tiện ích khác và phòng sinh hoạt cộng đồng cũng được bố trí tại tầng 1 của các tòa nhà trong dự án. Từ tầng 2 đến 24 là các căn hộ ở.

Thiết kế tổng mặt bằng của dự án phù hợp và tuân thủ chặt chẽ các Quy chuẩn và tiêu chuẩn hiện hành. Công trình cao tầng có hình thức kiến trúc hiện đại. Mặt bằng tổng thể công năng hợp lý, xen kỹ hài hòa với không gian xung quanh. Công trình thiết kế không gian mặt bằng mở, linh hoạt để đáp ứng nhu cầu hiện tại cũng như thay đổi trong tương lai.

TỔNG HỢP QUY MÔ XÂY DỰNG DỰ ÁN

 

Stt Các chỉ tiêu Đơn vị Thông số
1 Tổng diện tích đất nghiên cứu xây dựng 9.775,8
2 Tổng diện tích xây dựng công trình 3.342,0
3 Tổng diện tích sàn xây dựng công trình 77.345
          Tổng diện tích sàn tầng ở 74.003
          Tổng diện tích sàn công cộng, dịch vụ, SHCĐ 3.342
4 Mật độ xây dựng
          Mật độ xây dựng khối đế % 34,2
          Mật độ xây dựng khối tháp % 32,8
5 Hệ số sử dụng đất lần 7,9
6 Tầng cao công trình tầng 24
7 Tổng số căn hộ căn hộ 989

II.2     GIẢI PHÁP KỸ THUẬT

II.2.1    Giải pháp kết cấu

1)     Căn cứ để lập hồ sơ:

Công trình được thiết kế theo các tiêu chuẩn hiện hành của Việt Nam và các tiêu chuẩn của nước ngoài được chấp thuận tại Việt Nam được sử dụng trong trường hợp không có các tiêu chuẩn Việt Nam tương đương. Cụ thể các danh mục tiêu chuẩn như sau:

a)         Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam
TCVN 4612:2012 Hệ thống tài liệu thiết kế xây dựng. Kết cấu bê tông cốt thép. Ký hiệu quy ước và thể hiện bản vẽ.
TCVN 5572:2012 Hệ thống tài liệu thiết kế xây dựng. Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép. Bản vẽ thi công
TCVN 2737:1995 Tải trọng và tác động.
TCVN 229:1999 Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió.
TCVN 9386:2012-1 Thiết kế công trình chịu động đất – Phần 1: Quy định chung, tác động động đất và quy định đối với kết cấu nhà.
TCVN 9386:2012-2 Thiết kế công trình chịu động đất – Phần 2: Nền móng, tường chắn và các vấn đề địa kỹ thuật.
TCVN 205:1998 Móng cọc – Tiêu chuẩn thiết kế.
TCVN 9346:2012 Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép – Yêu cầu bảo vệ chống ăn mòn trong môi trường biển.
TCVN 9393:2012 Phương pháp thử nghiệm hiện trường bằng tải trọng tĩnh ép dọc trục.
TCVN 9395:2012 Cọc khoan nhồi – Thi công và nghiệm thu.
TCVN 9396:2012 Cọc khoan nhồi – Xác định tính đồng nhất của bê tông – Phương pháp xung siêu âm.
TCVN 9397:2012 Cọc – Kiểm tra khuyết tật bằng phương pháp động biến dạng nhỏ.
TCVN 5574:2012 Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép – Tiêu chuẩn thiết kế.
TCVN 5575:2012 Tiêu chuẩn thiết kế kết cấu thép.
TCVN 9114:2012 Sản phẩm bê tông ứng lực trước – Yêu cầu kỹ thuật và kiểm tra chấp thuận.
TCVN 9115:2012 Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép lắp ghép – Thi công và nghiệm thu.
TCVN 9379:2012 Kết cấu xây dựng và nền – Nguyên tắc cơ bản về tính toán.
TCVN 9362:2012 Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình.
TCVN 9391:2012 Lưới thép hàn dùng trong kết cấu bê tông cốt thép – Tiêu chuẩn thiết kế, thi công lắp đặt và nghiệm thu.
b)        Tiêu chuẩn xây dựng Quốc tế
BS 8110 Structural use of concrete. Parts 1, 2 and 3
Eurocode 2 Design of concrete structures;
Eurocode 8 Design of structures for earthquake resistance;

2)     Vật liệu sử dụng:

a)         Bê tông:

Bê tông cấp độ bền B40, B30 (TCVN 5574-2012) đựơc sử dụng cho phần vách lõi khối căn hộ.

Bê tông cấp độ bền B40, B30, B25 (TCVN 5574-2012) được sử dụng cho phần dầm sàn toàn khối phần móng và phần thân.

Bê tông cấp độ bền B35 (TCVN 5574-2012) đựơc sử dụng cho phần cấu kiện dầm, sàn tiền chế.

Cường độ tính toán của bê tông cấp độ bền B40 theo TCVN 5574-2012 với các thông số như sau:

TCVN 5574-2012
Bê tông sử dụng Cấp độ bền của bê tông B40
Cường độ tính toán chịu nén (Mpa) 22
Cường độ tính toán chịu kéo (Mpa) 1.4

Cường độ tính toán của bê tông cấp độ bền B35 theo TCVN 5574-2012 với các thông số như sau:

TCVN 5574-2012
Bê tông sử dụng Cấp độ bền của bê tông B35
Cường độ tính toán chịu nén (Mpa) 19.5
Cường độ tính toán chịu kéo (Mpa) 1.3

Cường độ tính toán của bê tông cấp độ bền B30 theo TCVN 5574-2012 với các thông số như sau:

TCVN 5574-2012
Bê tông sử dụng Cấp độ bền của bê tông B30
Cường độ tính toán chịu nén (Mpa) 17
Cường độ tính toán chịu kéo (Mpa) 1.2

Cường độ tính toán của bê tông cấp độ bền B25 theo TCVN 5574-2012 với các thông số như sau:

TCVN 5574-2012
Bê tông sử dụng Cấp độ bền của bê tông B25
Cường độ tính toán chịu nén (Mpa) 14.5
Cường độ tính toán chịu kéo (Mpa) 1.05
b)        Cốt thép
Loại thép   RS MPa
CB400-V (AIII,CIII) TCVN 1651-2008 RS=365
CB300-V (AII,CII) TCVN 1651-2008 RS=280
CB240-T (AI,CI) TCVN 1651-2008 RS=225
T12.7 Cáp cường độ cao Ru=1860
T7 Cáp cường độ cao Ru=1670
T5 Cáp cường độ cao Ru=1760
f5, f6 Lưới thép hàn, kéo nguội Ru=490

3)     Tải trọng tác động:

a)         Tĩnh tải

Bê tông cốt thép:                                                25 kN/m³

Thép:                                                                  78.5 kN/m³

Đất:                                                                    18,5 kN/m³

Giảm trọng lượng đất dưới nước ngầm:              -10 kN/m³

Tường xây gạch rỗng:                                        14 kN/m³

Vữa:                                                                   18 kN/m³

Gạch lát:                                                            20 kN/m³

Tên loại sàn,

t­ường

Tên chi tiết tải Chiều dầy (m) Tr.l­ượng riêng (daN/m³) Giá trị tải trọng (daN/m²) Tổng tĩnh tải (KN/m²)
Lớp hoàn thiện sàn khu văn phòng, khu dịch vụ công cộng Lớp gạch lát dầy 15 mm 0.015 2200 33.00 1.21
Vữa lót dầy 30mm 0.030 1800 63.00
Trần treo 25 25.00
Lớp hoàn thiện sàn khu căn hộ chung c­ư Lớp gạch lát dầy 10 mm 0.010 2200 22.00 1.21
Vữa lót dầy 30mm 0.030 1800 72.00
Trát trần 0.015 1800 27.00
Bậc thang GRANITO dầy

20mm

 

0.020

 

2200

 

44.00

 

 

2.06

 

Vữa lót dầy 15mm 0.015 1800 27.00
Bậc xây gạch 150mm 0.075 1800 135.0
Bản thang Sàn BTCT dầy 120 0.120 2500 300.0 3.27
Trát đáy thang dầy 15 0.015 1800 27.00
T­ường ngăn văn phòng Vách nhôm kính 50 daN/m² 50.00  

0.50

T­ường 105 gạch rỗng 2 lỗ
(220x105x60 – 62v/m²)
Xây gạch rỗng 105 mm 0.105 1400 167 1.99
Trát 2 mặt dầy 30 0.030 1800 54.00
T­ường 220 gạch rỗng 2 lỗ
(220x105x60 – 124v/m²)
Xây gạch rỗng 220 mm 0.220 1200 310.2 3.64
Trát 2 mặt dầy 30 0.030 1800 54.00
b)        Hoạt tải
Khu vực Hoạt tải tiêu chuẩn (daN/m²)
Căn hộ 150
Văn phòng 200
Phòng họp, tiếp tân 400
Phòng đợi, sảnh triển lãm 400
Sảnh vào, cầu thang, hành lang 300
Nhà hàng, Cửa hàng, khu dịch vụ 400
Mái có sử dụng 150
Mái không sử dụng 75
Gara để xe 500
c)         Tải trọng gió

Tải trọng gió tác dụng lên công trình được xác định theo tiêu chuẩn TCVN 2737:1995 và tiêu chuẩn TCXD 229:1999 Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió.

Các thông số cơ bản để tính toán tải trọng gió tác dụng lên công trình:

Thông số Giá trị Đơn vị
Vùng áp lực gió IIIB
Áp lực gió trung bình 125 daN/m²
Dạng địa hình B

Thành phần tĩnh

Phần tải trọng gió tĩnh tác động lên công trình được tính toán theo công thức sau:

W­­ = Wo x c x k x n (kG/m²).

Trong đó:

W0: Giá trị áp lực tiêu chuẩn của tải trọng gió, W=125 kG/m²

k: Hệ số tính đến sự thay đổi của áp lực gió theo độ cao.

c: Hệ số khí động của tải trọng gió.

+ Phần gió đẩy hệ số C= + 0,8

+ Phần gió hút hệ số C= – 0,6

n: là hệ số vượt tải, n=1,37

Tải trọng gió tĩnh tác dụng lên các tầng được quy về các mức sàn.

Thành phần động của tải trọng gió

Bài toán phân tích động lực của công trình được thực hiện bởi chương trình Etabs 9.7.2

Theo tiêu chuẩn TCXD 2737–1995, tần số dao động giới hạn cho công trình ứng với vùng gió II cho công trình bê tông cốt thép là f L= 1.3.

Công thức tính toán:

Wp(ki) = n*Mk . ji . ci . yki

Trong đó:

n: Hệ số vượt tải của tải trọng gió =1,37

Mk: Khối lượng tập trung của phần công trình thứ k

ji: Hệ số động lực ứng với dạng dao động riêng i, phụ thuộc vào thông số và độ giảm lôga của dao động.

 

g: Hệ số độ tin cậy của tải trọng gió. g = 1,37

Wo: Giá trị áp lực tiêu chuẩn của tải trọng gió

fi: Tần số dao động riêng thứ i

ci: Hệ số được xác định bằng cách chia công trình thành r phần trong phạm vi mỗi phần tải trọng gió coi như không đổi:

 

yki: Dịch chuyển ngang của trọng tâm phần thứ k ứng với dạng dao động riêng thứ i.

d)        Tải trọng động đất

Tải trọng động đất tác dụng lên công trình được xác định theo tiêu chuẩn TCVN 9386:2012-1 với các tham số sau:

Tham số Giá trị Ghi chú
Đỉnh gia tốc nền tham chiếu (agR) 0.0918g TP Thanh Hóa
Hệ số nền (S) 1.35 Nền loại D
Hệ số ứng sử (q) 3.6 Cấp dẻo trung bình
Hệ số tầm quan trọng (g1) 1.25 Công trình cấp I
e)         Tổ hợp tải trọng
  • Tất cả các trường hợp tải vào sơ đồ đều là tải trọng tiêu chuẩn.
  • Hệ số vượt tải của tĩnh tải bản thân tại trạng thái giới hạn về cường độ là 1,1
  • Hệ số vượt tải của tĩnh tải hoàn thiện, tường tại trạng thái giới hạn về cường độ là 1,2
  • Hệ số vượt tải của hoạt tải tại trạng thái giới hạn về cường độ là 1,2 đối với khu vực hoạt tải từ 200 daN/m2, lấy bằng 1,3 với các khu vực hoạt tải nhỏ hơn 200daN/m2
  • Thành phần dài hạn của hoạt tải lấy trung bình là 50% hoạt tải toàn phần.
  • Các tổ hợp tải trọng được sử dụng trong tính toán trạng thái giới hạn về cường độ:
Tổ hợp Tĩnh tải bản thân Tải hoàn thiện Tải tường Hoạt tải (nhỏ hơn 200 daN/m2) Hoạt tải (từ 200 daN/m2) Gió X Gió Y Động đất X Động đất Y
TH1 1.1 1.32 1.12 1.3 1.2
TH2 1.1 1.32 1.12 0.9*1.173 0.9*1.2 0.9*1.37
TH3 1.1 1.32 1.12 0.9*1.173 0.9*1.2 -0.9*1.37
TH4 1.1 1.2 1.2 0.9*1.3 0.9*1.12 1.17 0.9*1.37
TH5 1.1 1.2 1.2 0.9*1.3 0.9*1.12 1.17 -0.9*1.37
TH6 1 1 1 0.3 0.6 1 1 0.3
TH7 1 1 1 0.3 0.6 0.3 1

4)     Lựa chọn giải pháp kết cấu

a)         Giải pháp kết cấu phần ngầm

Căn cứ điều kiện địa chất công trình, nội lực chân cột lựa chọn giải pháp kết cấu móng chịu lực cho công trình dự kiến như sau:

Sử dụng phương án móng cọc bê tông cốt thép ly tâm, ứng lực trước, đúc sẵn thi công bằng phương pháp ép tĩnh. Đường kính cọc D600 mm, sức chịu tải thiết kế 250T.

Hệ đài cọc liên kết các đầu cọc kết hợp với hệ giằng móng và sàn tầng hầm làm kết cấu móng cho công trình. Chiều cao đài cọc 1,5m. Giằng móng kích thước 400x800mm, 300×800 mm. Sàn tầng hầm chiều dày 300mm.

Tường tầng hầm công trình sử dụng phương án tường bê tông cốt thép đổ tại chỗ dày 300mm.

Kết cấu dầm – sàn tầng 1 và sân vườn sử dụng phương án bê tông cốt thép đổ tại chỗ. Kích thước dầm: 600x600mm, 300x600mm, 220×400.

Biện pháp thi công tầng hầm dự kiến là biện pháp đào mở, thi công từ dưới lên trên.

b)        Giải pháp kết cấu phần thân

Căn cứ tính chất sử dụng, quy mô, tải trọng của công trình, công nghệ xây dựng, khả năng thi công của nhà thầu xây dựng hiện nay, Tư vấn thiết kế kiến nghị giải pháp cho phần thân công trình như sau:

Hệ kết cấu chịu lực chính cho phần thân công trình bao gồm các lõi, vách cứng, cột, hệ dầm và sàn bán tiền chế kết hợp với lớp bê tông đồ bù tăng cường độ cứng ngang cho sàn.

Hệ lõi, vách cứng và cột được bố trí và tính toán chịu tải trọng ngang và tải trọng đứng cho công trình. Hệ cột, vách được thi công đổ tại chỗ tại công trường.

Hệ dầm sàn sử dụng phương án dự ứng lực bán tiền chế và được toàn khối hoá tại công trường bằng lớp bê tông đổ bù dày 60mm-70mm kết hợp lưới thép 5a150x150.

Liên kết giữa dầm tiền chế với vách, cột tại chỗ sử dụng thép chờ từ dầm và được tính toán là liên kết khớp.

Đây là giải pháp kết cấu hợp lí cho công trình, vừa đảm bảo khả năng chịu lực và ổn định của công trình, vừa đẩy nhanh tiến độ thi công và tiết kiệm chi phí xây dựng.

II.2.2    Hệ thống điện:

1)     Cơ sở thiết kế

IEC 60364 Tiêu chuẩn Điện quốc tế
11- TCN 18…21:2006 Quy phạm trang bị Điện Việt Nam
TCVN 7447: 2005 Hệ thống lắp đặt điện hạ áp ( theo IEC 60364)
TCXDVN 394: 2007 Tiêu chuẩn thiết kế, lắp đặt trang thiết bị điện trong các công trình xây dựng
TCVN 9385:2012 Chống sét cho công trình xây dựng – Hướng dẫn thiết kế
NFC 17-102 Tiêu chuẩn chống sét Pháp
TCVN 9207:2012 Đặt đường dẫn điện trong nhà ở và công cộng – Tiêu chuẩn thiết kế.
TCVN 9206:2012 Đặt thiết bị điện trong nhà ở và công cộng – Tiêu chuẩn thiết kế
QCXDVN 09: 2013 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về các công trình xây dựng sử dụng năng lượng có hiệu quả
QCVN 26:2010 /BTNMT Quy định mức tiếng ồn lớn nhất cho phép

2)     Khái quát chung

Dự án “Công trình hỗn hợp Thịnh Phát giai đoạn 1”, gồm một tầng hầm chung và ba đơn nguyên CT1, CT2, CT3, là hộ phụ tải loại III, trong đó có những phụ tải quan trọng phải đ­ược cung cấp điện từ hai nguồn, 01 nguồn chính và 01 nguồn dự phòng. Trạm biến áp được cấp điện từ lưới điện trung thế 22kV, bao gồm 03 máy biến áp 1250kVA đến 1600kVA mỗi máy biến áp cấp điện cho mỗi tòa nhà. Hệ thống dự phòng sử dụng máy phát điện dầu Diesel công suất 250 kVA đến 300kVA đặt tại tầng 1.

Việc phân chia các phụ tải tiêu thụ điện theo độ tin cậy cung cấp điện xem bảng sau:

Stt Loại phụ tải tiêu thụ điện Độ tin cậy cung cấp điện
Bình th­ường Ưu tiên Ưu tiên đặc biệt
1 Khối nhà ở (căn hộ) X
2 Khối dịch vụ (tầng 1)
– Ổ cắm, chiếu sang, thông gió X X
– Điều hòa X
3 Khối phụ tải chung
– Các thiết bị an ninh X X
– Chiếu sáng công cộng, tầng hầm X X
– Chiếu sáng sự cố X X X
– Bơm nước sạch X X
– Bơm chữa cháy X
– Quạt tăng áp, hút khói X
– Quạt thông gió tầng hầm X X
– Thang máy X X
– Thang máy chữa cháy X X X

3)     Các chỉ tiêu lựa chọn

Chỉ tiêu chiếu sáng: Sử dụng ph­ương pháp chiếu sáng chung đều kết hợp với chiếu sáng cục bộ (những khu vực có nhu cầu về độ rọi đặc biệt). Về phương diện chiếu sáng sử dụng đèn Tube Led 1x20W, đèn huỳnh quang 3x18W, đèn Downlight Led 9W, đèn ốp trần Led 14W nhằm đạt các chỉ tiêu độ rọi d­ưới đây:

  • Tầng hầm đậu xe: 75 lux.
  • Các phòng máy: 200 lux.
  • Phòng đợi, sảnh chính: 75-100 lux.
  • Các phòng làm việc: 500 lux.
  • Sảnh phụ, hành lang: 50-75 lux.
  • Khu vệ sinh, cầu thang: 30-50 lux.
  • Chiếu sáng đường giao thông bên ngoài: 20lux

4)     Giải pháp kỹ thuật

a)         Cấp điện cho các khối phụ tải:
  • Khối nhà ở (căn hộ): Mỗi tầng căn hộ được đặt 01 tủ điện tầng tại phòng kỹ thuật, từ tủ điện tầng cấp cho các căn hộ bằng các lộ cáp điện riêng đi trên máng cáp phía trên trần giả hành lang. Sử dụng hệ thống thanh dẫn Busway cấp điện từ tủ điện hạ thế tổng tới các tủ điện tầng căn hộ.
  • Khối tầng hầm, tầng 1, các tầng kỹ thuật, tum, toàn bộ phụ tải ổ cắm, chiếu sáng,… của mỗi tầng dịch vụ được cấp từ tủ điện tầng, tủ này được cấp nguồn dự phòng từ máy phát điện. Riêng phần điều hòa cho khu vực này được cấp từ 01 tủ điện riêng đặt tại phòng kỹ thuật điện, tủ này không được cấp nguồn ưu tiên để giảm chi phí đầu tư máy phát điện.
  • Khối phụ tải PCCC: Các phụ tải phục vụ phòng cháy chữa cháy bao gồm bơm chữa cháy, quạt tăng áp, hút khói,… được cấp từ 01 tủ hạ thế riêng, tủ này được cấp nguồn ưu tiên từ máy phát điện và đóng cắt bằng hệ thống chuyển nguồn tự động ATS.
b)        Nguồn cung cấp điện:
  • Nguồn trung thế: Từ nguồn trung thế của khu vực cấp tới trạm biến áp của dự án theo quy hoạch đã thiết kế.
  • Nguồn điện chính: Sử dụng nguồn điện 3 pha 4 dây, điện áp 380/220V-50Hz, máy biến áp cấp cho từng tòa nhà có công suất 1250kVA hoặc 1600kVA.
  • Nguồn điện dự phòng: mỗi tòa nhà được cấp điện dự phòng bằng một máy phát điện Diesel có công suất 250kVA hoặc 300kVA. Máy phát điện này làm việc theo chế độ tự khởi động và đóng điện khi mất điện lưới thông qua bộ chuyển nguồn tự động ATS.
  • Các phụ tải đặc biệt như: đèn thoát hiểm, đèn sự cố được sử dụng một nguồn dự phòng ắc quy đi kèm hoặc UPS riêng để đảm bảo cung cấp điện trong những trường hợp xấu nhất.
  • Tủ hạ thế được đặt ở phòng kỹ thuật điện tại tầng hầm của công trình, từ máy biến áp cấp nguồn tới tủ hạ thế tổng này bằng cáp điện đi trên hệ thống thang máng cáp. Từ tủ hạ thế cấp tới các tầng căn hộ bằng hệ thống Busway, cấp cho các phụ tải còn lại bằng hệ thống cáp đi trên thang cáp trong hộp kỹ thuật.
c)         Tủ phân phối điện:

Tủ phân phối hạ thế tổng và điều khiển được chia thành các tủ theo chức năng sử dụng gồm:

  • Tủ phân phối điện cho các tầng khối nhà ở và phụ tải thông thường.
  • Tủ phân phối gồm các phụ kiện nối tới máy biến áp.
  • Tủ phân phối cho các phụ tải ưu tiên nối với biến áp và máy phát dự phòng.
  • Tủ phân phối ưu tiên đặc biệt cấp nguồn cho các phụ tải phục vụ phòng cháy chữa cháy. Tủ này được cấp từ 02 nguồn trực tiếp từ các thanh cái máy biến áp và máy phát điện và sử dụng aptomat đóng cắt riêng không qua thiết bị đóng cắt tổng của tòa nhà.
  • Các thiết bị điều khiển, khởi động thang máy, bơm cứu hoả, điều hoà nhiệt độ cung cấp đồng bộ với thiết bị chính, các thiết bị khởi động và điều khiển được lắp đặt tập trung trong các tủ phân phối.
  • Tủ ATS tự động chuyển đổi nguồn, tự động khởi động và dừng máy phát dự phòng khi mất và có lại điện lưới.
  • Tủ điện bù cosj để đảm bảo kinh tế về dòng công suất phản kháng.
d)        Thiết bị điện:
  • Các thiết bị điện phải được lựa chọn đảm bảo kỹ thuật, phù hợp với môi trường lắp đặt, kết hợp với yêu cầu mỹ thuật.
  • Các thiết bị điện phải có chứng chỉ theo qui định.
  • Dự tính sử dụng các thiết bị điện của các hãng như: LS, ABB, Siemen,… và tương đương cho các thiết bị phân phối. Máy phát điện sử dụng loại máy của hãng Wilson (Anh), hoặc của các hãng khác có nguồn gốc từ EU. Máy biến áp sử dụng loại do hãng LS, ABB hoặc tương đương chế tạo.
e)         Hệ thống phân phối điện đến từng tầng, căn hộ:
  • Sử dụng cáp chống cháy với những phụ tải đặc biệt quan trọng như: bơm chữa cháy, tăng áp cầu thang, thang máy,… chọn lựa cáp phù hợp với tuổi thọ tính toán của công trình.
  • Từ phòng phân phối hạ thế tổng cấp điện đến các tầng căn hộ sử dụng hệ thống Busway đi trong hộp kỹ thuật.
  • Từ tủ điện phân phối mỗi tầng có đường cáp riêng cho từng căn hộ .
  • Cần thiết kế hành lang kỹ thuật cho việc đặt cáp, hệ thống nước,… theo quy định. Hộp kỹ thuật phải đặt ở khu vực tách biệt với các phòng làm việc.
  • Cáp điện cấp cho từng tầng, từng phòng được đặt trong hộp kỹ thuật, đi âm tường, âm sàn và phải luồn trong ống PVC chuyên dụng.
f)         Chiếu sáng:
  • Để chiếu sáng các phòng ban, cần thiết kế kiến trúc sao cho sử dụng tối đa chiếu sáng tự nhiên, chiếu sáng nhân tạo sử dụng đèn huỳnh quang, Tube Led và compact ở những nơi cần thiết.
  • Khu vực cầu thang, vệ sinh dựng đèn ốp trần bóng Led kết hợp với đèn trang trí kiến trúc có tính mỹ thuật cao.
  • Tính toán các chiếu sáng sự cố, chiếu sáng thoát hiểm và chiếu sáng chỉ dẫn theo tiêu chuẩn. Sử dụng nguồn ắc qui đi kèm cho các đèn chiếu sáng này với thời gian ít nhất 2h.
  • Đèn chiếu sáng sự cố, thoát hiểm, đèn chỉ hướng, hành lang và tầng cầu thang phải được cấp điện bằng một lộ riêng từ tủ điện.
  • Chiếu sáng báo không lưu các tòa tháp được thiết kế chiếu sáng theo tiêu chuẩn Tổ chức hàng không dân dụng Quốc Tế (ICAO).

5)     Tính toán phụ tải điện và lựa chọn thiết bị

a)        Phụ tải tính toán

Công thức tính toán:

– Công thức tính toán chiếu sáng:

Trong đó:         

E: Độ rọi trung bình tính toán (Lux).

Φ: Quang thông tổng của các đèn (Lm), (do nhà sản xuất cung cấp).    

S: Diện tích sử dụng (m²).

k1: hệ số sử dụng (tra bảng theo kích thước và độ phản xạ của phòng)

k2: hệ số suy giảm quang thông (nhà sản xuất cung cấp)

– Công suất tính toán tác dụng:

Ptt = Kđt . Pđ (kW)

– Công suất biểu kiến:

– Dòng điện tính toán:

+ Đối với mạng điện 1 pha:

+ Đối với mạng điện 3 pha:

Trong đó:

Pđ: Phụ tải đặt tác dụng (KW)

               Ptt: Phụ tải tính toán tác dụng (KW)

               Stt: Phụ tải tính toán biểu kiến (KVA)

tt: Dòng điện tính toán (A)

Kđt: Hệ số đồng thời

Cosjtb: Hệ số công suất trung bình (Cosjtb = 0,85)

– Dây dẫn được chọn theo điều kiện phát nóng:

Trong đó:         

Uđm, Ilvmax: là điện áp định mức, dòng điện làm việc cực đại của dây dẫn.

Ucp, Icp: là điện áp, dòng điện cho phép của dây dẫn (do nhà sản xuất quy định)

k1: là hệ số phụ thuộc nhiệt độ môi trường.

k2: là hệ số phụ thuộc số cáp đặt song song.

Dây dẫn được kiểm tra theo điều kiện tổn thất điện áp cho phép:

b)        Tính chọn máy biến áp:

Công suất biểu kiến cho công trình được xác định theo công thức:

Trong đó:      PTT – Công suất tính toán của công trình;

Kdp – Hệ số phát triển phụ tải;

cosφ – Hệ số công suất của công trình, lấy cosφ = 0.85

Chọn công suất biểu kiến máy biến áp: SđmB ≥ STT.

Kết quả chọn máy biến áp cho mỗi tòa nhà có dung lượng là 1x1250kVA và 2x1600kVA

Tính toán công suất máy biến áp sẽ không tính phụ tải PCCC (coi như phụ tải dự phòng, chỉ hoạt động khi có cháy).

c)         Tính chọn máy phát điện:

Máy phát điện được tính chọn trong 2 trường hợp: mất nguồn lưới thông thường (chỉ cấp điện cho các phụ tải ưu tiên thông thường: dịch vụ, văn phòng, thang máy,…) và mất nguồn lưới khi có sự cố cháy (chỉ cấp điện cho các phụ tải phòng cháy chữa cháy: bơm chữa cháy, quạt tăng áp, hút khói,…). Như vậy công suất đặt cho máy phát là công suất tính toán trong trường hợp có tổng công suất lớn hơn.

Công suất biểu kiến cho khối phụ tải ưu tiên của công trình được xác định theo công thức:

Trong đó:      PTTG – Công suất tính toán của nhóm phụ tải ưu tiên;

                                Kdp – Hệ số dự phòng máy phát điện; lấy 2.0 (dự phòng 100%)

                                cosφ – Hệ số công suất máy phát điện, cosφ = 0.8

Chọn công suất biểu kiến máy phát điện: SđmG ≥ STTG

Kết quả chọn máy phát điện dự phòng có công suất liên tục là 1x300kVA và máy phát 2x250kVA.

II.2.3    Hệ thống nối đất an toàn

Tất cả các thiết bị có vỏ kim loại đều được nối đất an toàn.

Các thiết bị được nối đến tủ điện nhánh, từ các tủ điện nhánh nối tiếp địa đến các tủ điện tầng, từ tủ điện tầng nối đến trục tiếp địa chính. Hệ thống tiếp địa chính được sử dụng như sau:

  • Đối với các tầng căn hộ, sử dụng trục tiếp địa của thanh dẫn Busway;
  • Đối với các tầng còn lại: Sử dụng dây tiếp địa đi cùng cáp điện cấp nguồn từ phòng hạ thế tổng.

Từ các trục tiếp địa chính nối đến cầu nối đất chính đặt tại phòng kỹ thuật hạ thế, từ đây nối ra bãi cọc tiếp địa an toàn.

II.2.4    Hệ thống chống sét và tiếp địa

1)     Cơ sở để lập thiết kế kỹ thuật

Căn cứ vào số liệu thiết kế công trình.

Căn cứ vào tài liệu khảo sát sơ bộ địa chất công trình.

Căn cứ vào các tiêu chuẩn chống sét hiện hành như sau:

  • TCN 68-174/1998 tiêu chuẩn chống sét của Tổng Cục Bưu Điện
  • 20 TCN 46-84 tiêu chuẩn chống sét của Bộ Xây dựng.
  • NFC 17-102/1995 tiêu chuẩn chống sét an toàn Quốc gia Pháp.

2)     Đầu thu sét công nghệ mới phát xạ sớm tia tiên đạo

Đây là hệ thống chống sét trực tiếp tiên tiến nhất trên thế giới hiện nay với chứng nhận bản quyền phát minh sáng chế năm 1985. Uỷ ban tiêu chuẩn an toàn của Quốc gia Pháp đã đưa ra tiêu chuẩn Quốc gia NFC 17-102/1995 .Hệ thống chống sét này gồm 3 bộ phận chính:

  • Một đầu thu sét phát xạ sớm.
  • Cáp thoát sét bằng đồng.
  • Hệ thống nối đất chống sét.

Với chiều cao tòa nhà cần phải trang bị thêm hệ thống chống sét đánh ngang bằng các đai băng đồng cách nhau theo từng khoảng 20m, dây dẫn sét được nối trong lớp sàn về cáp thoát sét chính từ trên mái xuống.

Chức năng đặc biệt của kim thu sét phát xạ sớm là tạo ra dòng ion hoá trực tiếp hướng về đám mây dông. Khi điện trường khí quyển tăng nhanh một cách đột ngột do sự tích tụ các điện tích trong đám mây ở vùng lân cận, thiết bị ion hóa sẽ tích tụ và giải phóng ion tạo ra một đường dẫn đến đám mây có nguy cơ xảy ra sét, nó sẽ chủ động thu dòng sét xuống đất mà không để xảy hiện tượng sét đánh vào công trình hay điểm nhọn nào khác trong phạm vi bảo vệ của kim thu sét

Kim thu sét phát xạ sớm thực sự thích hợp và hiệu quả để bảo vệ cho những tòa nhà và khu vực công cộng rộng lớn.

Hệ thống cọc tiếp địa chống sét sử dụng các cọc thép bọc đồng D16 dài 2.4m liên kết với nhau bằng thanh đồng 25x4mm. Các cọc tiếp địa chống sét được đóng bên ngoài phạm vi tầng hầm, từ kim thu sét trên mái nối đến hệ thống tiếp địa bằng cáp đồng bện M70.

II.2.5    Hệ thống điện nhẹ:

1)     Yêu cầu thiết kế:

* Tính liên tục và sẵn sàng cao:

Có thể nói đây là một trong những tiêu chí quan trọng nhất trong thiết kế và thi công hệ thống Điện nhẹ cho công trình này. Hệ thống Điện nhẹ không chỉ có khả năng hoạt động liên tục trong nhiều ngày, nhiều năm mà còn duy trì hoạt động được trong trường hợp xảy ra sự cố đặc biệt như mất điện, mưa, bão…

* Công nghệ tiên tiến:

Hệ thống được thiết kế bên cạnh việc áp dụng công nghệ tiên tiến còn phải phù hợp với xu hướng phát triển chung của ngành Điện nhẹ ở Việt Nam cũng như các nước trong cùng khu vực và trên thế giới.

* Tính mở:

Hệ thống được thiết kế trên nguyên tắc mở, nghĩa là nó có khả năng đáp ứng được ngay cả khi số lượng user tăng trong tương lai. Việc nâng cấp phần cứng, phần mềm, thêm các dịch vụ, ứng dụng trong tương lai sẽ được thực hiện dễ dàng ở các điểm mấu chốt mà không làm ảnh hưởng đến hệ thống hiện tại, cũng như các ứng dụng, dịch vụ đang khai thác. Các bước đầu tư về phần cứng, phần mềm đều phải mang tính kế thừa.

* Tính cơ động:

Hệ thống được xây dựng đáp ứng tốt yêu cầu cơ động, đảm bảo dễ dàng việc chuyển đổi chức năng, thêm bớt những bộ phận nhỏ thoả mãn nhu cầu đa dạng cho từng đối tượng cần phục vụ. Điều này có thể thực hiện bằng việc thiết kế hệ thống cáp và sử dụng hệ thống thiết bị hợp lý, đồng thời các hệ thống cáp chờ, cáp dự phòng cũng được coi là phần tất yếu của hạ tầng cơ bản.

* Độ ổn định:

Để đảm bảo tính ổn định cho hệ thống trong quá trình hoạt động, khi thiết kế hệ thống truyền dẫn phải tính đến phương án dự phòng.

* Độ tin cậy:

Cấu trúc hệ thống phải đảm bảo hiệu suất khai thác dịch vụ, ứng dụng tối đa, đồng thời hạn chế các điểm gây lỗi tiềm tàng.

* An toàn và bảo mật:

Cùng với sự phát triển ngày càng mạnh mẽ của công nghệ thông tin và điện tử viễn thông việc bảo mật thông tin là một điều vô cùng quan trọng. Bên cạnh tính bảo mật, hệ thống còn phải đáp ứng được yêu cầu chia sẻ thông tin, cho phép người sử dụng có thể khai thác hệ thống một cách hiệu quả nhất.

* Hiệu năng:

Hiệu năng là thước đo đầu tiên đánh giá chất lượng của công việc thiết kế, xây dựng hạ tầng công nghệ thông tin và truyền thông. Hệ thống cần được thiết kế, xây dựng tối ưu hoá các nhu cầu khai thác, ứng dụng, cho phép phân phối và sử dụng tài nguyên một cách hợp lý.

* Vận hành và quản trị hiệu quả:

Vấn đề vận hành và quản trị kém hiệu quả đã xảy ra với không ít hệ thống hạ tầng truyền thông và công nghệ thông tin của nhiều đơn vị. Một trong những nguyên nhân là từ bước khởi động, các yêu cầu về vận hành và quản trị không được quan tâm đúng mức, đặc biệt là các công cụ hỗ trợ và việc nâng cao trình độ chuyên môn của đội ngũ vận hành, quản trị.

Hệ thống cần được thiết kế và xây dựng đảm bảo cho phép hỗ trợ ở mức tối đa và tạo điều kiện thuận lợi nhất cho những người quản trị trong các tác vụ vận hành hệ thống thường nhật. Các vấn đề liên quan đến quản lý tài nguyên hệ thống, các dịch vụ, quản trị người dùng cũng được quan tâm.

* Bảo vệ đầu tư:

Với việc phát triển một cách chóng mặt trong lĩnh vực viễn thông và công nghệ thông tin như hiện nay, đơn vị tư vấn cần đưa ra những phương án tối ưu cho việc lựa chọn công nghệ (phần cứng, mạng, phần mềm, v.v…), xác định các giai đoạn đầu tư phù hợp trong quá trình thực hiện dự án phải được quan tâm với mục đích bảo vệ vốn dự án, tránh lãng phí nhưng vẫn phải đáp ứng được tính cập nhật công nghệ của hệ thống.

2)     Hệ thống mạng máy tính và mạng điện thoại, truyền hình

Công trình sử dụng hệ thống cáp quang cho điện thoại, truyền hình và internet. Mỗi tòa nhà sử dụng một hệ thống mạng điện thoại, truyền hình, internet riêng.

Trung tâm thiết bị: Một tủ trung tâm cho hệ thống điện thoại và máy tính đặt tại phòng kỹ thuật tầng 1 của mỗi nhà (sử dụng chung với hệ thống điện thoại). Tủ chứa bộ chia quang cấp 1, từ bộ chia quang cấp 1 sẽ được hàn nối tới các bộ chia quang cấp 2 đặt tại tủ kỹ thuật các tầng.

Tủ kỹ thuật tầng: Tại mỗi tầng điển hình đặt tủ kỹ thuật tầng chứa bộ chia quang cấp 2, từ bộ chia quang cấp 2 đi dây cáp quang đến từng căn hộ theo hệ thống máng cáp ở khu vực hành lang tầng điển hình.

Hộp kỹ thuật căn hộ: Tại mỗi căn hộ có 1 hộp kỹ thuật căn hộ làm nơi để dây chờ cáp quang cho điện thoại và internet.

Hệ thống cáp trục: Cáp quang 8 Core kéo từ bên ngoài đến phòng kỹ thuật tầng 1 và hàn nối vào bộ chia cấp 1, từ bộ chia cấp 1 kéo và hàn nối đến bộ chia cấp 2 đặt tại phòng kỹ thuật ở các tầng.

Hệ thống cáp nhánh: Cáp quang 2 Core từ tủ kỹ thuật tầng kéo đến từng căn hộ và để dây chờ ở hộp đấu dây điện nhẹ căn hộ. Sau đó tùy từng căn hộ sử dụng bộ chia tín hiệu quang điện (do nhà đầu tư thứ cấp cung cấp) để tách thành tín hiệu điện thoại và internet, truyền hình.

Hệ thống bảo vệ cáp gồm: Hệ thống thang cáp 200x100x1,5mm bảo vệ cáp trục đứng của mỗi nhà (mỗi nhà một trục đứng). Hệ thống máng cáp 150×50 bảo vệ cáp hành lang tại các tầng điển hình. Hệ thống ống D20 bảo vệ cáp đi ngầm tường.

Hệ thống tiếp địa: Các tủ trung tâm của hệ thống đều được nối ra bãi cọc tiếp địa.

3)     Hệ thống âm thanh thông báo:

Mỗi tòa nhà có một hệ thống âm thanh riêng. Hệ thống âm thanh thông báo không chỉ có nhiệm vụ phát đi các tín hiệu thông báo khi xảy ra các tình huống khẩn cấp như cháy nổ mà còn có thể phát nhạc nền cho toàn bộ công trình.

Thiết bị trung tâm của hệ thống âm thanh: Trung tâm của hệ thống âm thanh được đặt tại phòng kỹ thuật tầng 1 của tòa nhà. Các thiết bị trung tâm của hệ thống âm thanh được lắp đặt trong tủ thiết bị 42U bao gồm amply trung tâm, amply khuếch đại, bộ nguồn, đầu cassette và micro chọn vùng. Từ tầng 1 tín hiệu âm thanh sẽ được dẫn đến các vùng nhờ hệ thống dây cáp tín hiệu. Để thuận tiện cho việc quản lý, chia mỗi nhà thành các vùng riêng biệt.

Hệ thống phân phối tín hiệu: Hệ thống cáp tín hiệu âm thanh có nhiệm vụ chuyển tải tín hiệu từ trung tâm điều khiển âm thanh đặt tại tầng 1 đến các loa trong toàn nhà. Dây tín hiệu âm thanh được sử dụng cho công trình này bao gồm 02 loại:

  • Cáp (2×1.5)mm² đấu nối từ tủ trung tâm đến các tủ kỹ thuật;
  • Cáp (2×1.0)mm² đấu nối từ tủ kỹ thuật đến các loa;

 Phương án bố trí loa: Tầng căn hộ sử dụng loa âm trần 6W. Tại các thang bộ sử dụng loa treo tường 6W. Tầng hầm: bố trí loa còi 15W. Tầng 1 bố trí loa âm trần 6W.

4)     Hệ thống Camera giám sát:

Hệ thống camera đề xuất sử dụng cho dự án là hệ thống camera Analog với các camera cầu với chủng loại phù hợp với từng khu vực lắp đặt. Hệ thống camera này có ưu điểm về giá thành thấp và vẫn đáp ứng được các tiêu chí về kỹ thuật.

Phương án bố trí camera: Các Camera được bố trí tại tất cả những điểm trọng yếu trong toà nhà như: Sảnh thang bộ, sảnh thang máy, hành lang và khu các cửa ra vào tòa nhà. Các camera cầu loại cố định được lắp đặt ở sảnh thang máy tầng hầm, tầng kỹ thuật và bên trong thang máy, các khu vực hành lang căn hộ. Camera màu loại cầu xoay được lắp đặt ở, sảnh ra vào tháp căn hộ. Các camera thân loại PTZ có vỏ che chống bụi/ chịu thời tiết được trang bị cho khu vực để xe tầng hầm và quan sát ngoài trời.

Tủ trung tâm & các màn hình theo dõi: Trung tâm của hệ thống camera được đặt tại phòng kỹ thuật của tầng 1 của tòa nhà. Các thiết bị trung của hệ thống camera được lắp đặt trong tủ thiết bị 36U bao gồm hệ thống đầu ghi 32 camera, UPS, màn hình (màn hình có thể treo tường hoặc đặt ở tủ rack tùy theo thuận tiện về quản lý) xử lý một loạt các hành động như: Yêu cầu thu hình ảnh, chuyển tiếp hình ảnh/video cho người sử dụng xem trực tiếp theo thời gian thực, lưu hình ảnh/video để xem lại,… ghi lại các hình ảnh từ các camera liên tục trong 24h, với thời gian lưu trữ hình ảnh tối thiểu trong vòng 4 tuần.

II.2.6    Hệ thống cấp thoát nước:

1)     Hệ thống cấp nước

a)         Các chỉ tiêu cấp nước

Khu căn hộ:

  • Lượng nước tính trung bình cho 1 người cư ngụ: 200 lít /ngày đêm
  • Số người ở: 2967 người
  • Tổng cộng: 593 m³/ngày đêm

Khu thương mại, dịch vụ:

  • Lượng nước tính trung bình cho 1 người: 50 lít/ngày đêm
  • Số người: 300 người
  • Tổng cộng: 15 m³/ ngày đêm

Khu tầng hầm:

  • Lượng nước tính trung bình 1m²: 0,5 lít/ngày đêm
  • Diện thích hầm: 9000m²
  • Tổng cộng: 4,5 m³/ngày đêm

Tổng cộng lượng tiêu thụ nước sạch ước tính là 613 m³/ngày đêm

Với chế độ bơm hoạt động cấp nước lên bể mái 3 lần/ngày, dự trữ nước cho một nửa ngày bao gồm tình huống về sự cố với ống cấp nước chính bên ngoài và lượng nước chữa cháy 316m³, dung tích tính toán bể nước ngầm là (650+316)m³; bể nước mái cho mỗi tòa CT1 = (82,79+120)m³, CT2= (53,93+120)m³, CT3= (82,79+120)m³.

b)        Giải pháp kỹ thuật
    Nguồn cấp nước, giải pháp cấp nước:

Nước cấp cho tòa nhà được lấy từ mạng lưới cấp nước bên ngoài của khu vực dự án dẫn vào bể chứa nước ngầm của khối nhà và được đưa lên bể chứa nước mái thông qua trạm bơm nước sạch được đặt trong tầng hầm. Nước cấp sinh hoạt cho mọi nhu cầu dùng nước được lấy từ bể chứa nước mái.

    Mạng lưới đường ống cấp nước:

Các đường ống trung chuyển nước cấp từ hầm lên đến mái sẽ được làm bằng thép tráng kẽm. Các đường ống nhánh cấp tới các căn hộ và tới các thiết bị vệ sinh bằng vật liệu nhựa PPR. Các van đóng mở, van một chiều, phụ kiện kết nối….sẽ được lắp đặt ở mỗi ống nhánh của từng tầng.

Áp lực nước cấp tại vòi được thiết kế trong khoảng từ 1.5-3bar là áp lực phù hợp cho người sử dụng. Vì vậy tại một số tầng khi áp lực nước vượt quá 3bar các van giảm áp sẽ được sử dụng để đảm bảo áp lực nước nằm trong giới hạn trên. Do đó, cấp nước cho các căn hộ ở tầng 22 đến tầng 24 phải dùng bơm tăng áp vì có độ chênh cao giữa bể nước mái với các tầng thấp. Các tầng còn lại lắp đặt các van giảm áp trên trục đứng, bố trí 4 tầng 1 van giảm áp.

2)     Hệ thống thoát nước

a)         Các chỉ tiêu thoát nước

Các chỉ tiêu thoát nước lấy bằng 90% các chỉ tiêu cấp nước. Lượng nước thải tính toán cho 1 ngày đêm là 613 * 90% =551m³/ngày đêm. Công suất bể sử lý nước thải chọn là 560m³/ngày đêm cho toàn dự án.

b)        Giải pháp kỹ thuật
    Thoát nước mưa, thoát nước mặt:

Nước mưa từ mái và ban công sẽ được thu bằng các phểu thu sàn, thông qua các trục ống xuyên tầng từ trên mái xuống tầng trệt và dẫn trực tiếp ra cống thoát nước mưa thành phố.

Nước mưa trên bề mặt đường nội bộ, khu vực cây xanh sẽ được tạo độ dốc thoát ra rãnh thu hở xung quanh dự án.

Thoát nước mặt cho tầng hầm bằng điểm thu và rãnh thu sàn và hố thu có trang bị tối thiểu 2 bơm chìm được thiết kế tự động chạy luân phiên nhau để bơm nước ra ngoài hệ thống cống thoát nước mưa của thành phố.

    Thoát nước thải:

Nước thải từ khu căn hộ, khu sinh hoạt công cộng được chia thành những loại sau:

  • Nước thải từ các chậu rửa, bồn tắm và phễu thu nước sàn được thu vào các ống đứng dẫn nước thải rửa dẫn vào trạm xử lý nước thải.
  • Nước thải từ các chậu xí, âu tiểu được gom vào ống đứng thoát nước xí dẫn vào trạm xử lý nước thải.
  • Nước thải từ các chậu rửa bếp, máy giặt, thoát nước ngưng điều hoà được thu gom vào ống đứng thoát nước rửa bếp dẫn vào trạm xử lý.

Để đảm bảo thoát nước tốt mỗi ống đứng thoát nước đều được nối với ống thông hơi.

Toàn bộ lượng nước thải sẽ được dẫn vào hệ thống xử lý nước thải trung tâm (XLNT) nằm tại tầng hầm. Công suất xử lý của trung tâm XLNT là 560 m³/ngày đêm.

Nước thải sau xử lý đạt chuẩn loại B theo QCVN14/2008-BTNMT sẽ được bơm thải ra ngoài hệ thống cống thoát nước mưa thành phố.

3)     BỂ XỬ LÝ NƯỚC THẢI.

Chất lượng nước thải sau xử lý tuân thủ theo QCVN 14:2008/BTNMT – Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nước thải sinh hoạt (cột B), bảng giá trị ô nhiễm tối đa cho phép trong nước thải sinh hoạt trước khi xả ra nguồn tiếp nhận. Các loại nước thải xử lý gồm:

  • Toàn bộ nước đen thu từ xí và tiểu của các khu vệ sinh trong tòa nhà.
  • Nước rửa từ chậu rửa các khu vệ sinh và nước rửa sàn.

Chất lượng nước đầu ra theo QCVN 14:2008/BTNMT – Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về nước thải sinh hoạt, quy định giới hạn tối đa cho phép của các thông số ô nhiễm trong nước thải sinh hoạt khi thải ra môi trường.

Stt Thông số Đơn vị Giá trị đầu vào Giá trị đầu ra
1 pH 5-9 5-9
2 BOD5 (20oC) mg/l 300-350 ≤50
3 Tổng chất rắn lơ lửng TSS mg/l 250 ≤100
4 Tổng chất rắn hòa tan mg/l ≤1.000
5 Sunfua (tính theo H2S) mg/l 4.0
6 Amoni (tính theo N) mg/l 60 ≤10
7 AmNitrat (tính theo NO3) mg/l 100 ≤50
8 Dầu mỡ động thực vật mg/l ≤20
9 Tổng các chất hoạt động bề mặt mg/l ≤10
10 Photphat (PO43-) tính theo P mg/l 10 ≤6
11 Tổng Coliform MPN/100 ml 15.000 -30.000 ≤5.000


II.2.7    Hệ thống điều hòa thông gió:

1)     Tiêu chuẩn thiết kế hệ thống đhkk & thông gió

a)         Tiêu chuẩn thiết kế khu thương mại, khu dịch vụ & căn hộ
Khu vực Điều kiện thiết kế Tham chiếu
Sảnh chính Nhiệt độ bầu khô 24°C +/- 2.0°C

Không điều khiển độ ẩm

TCVN 5687-2010

Phụ lục A bảng A.1 & A.3

(Bảng tính sẽ tính toán thể hiện nhiệt độ 24 +2°C)

Khu bán lẻ Nhiệt độ bầu khô 24°C +/- 2.0°C

Không điều khiển độ ẩm

Bếp Nhiệt độ bầu khô 26°C +/- 2.0°C

Không điều khiển độ ẩm

GYM Nhiệt độ bầu khô 24°C +/- 2.0°C

Không điều khiển độ ẩm

Phòng điều khiển Nhiệt độ bầu khô 23°C +/- 2.0°C

Không điều khiển độ ẩm

Căn hộ – Phòng khách Nhiệt độ bầu khô 24°C +/- 2.0°C

Không điều khiển độ ẩm

Căn hộ – Phòng ngủ Nhiệt độ bầu khô 24°C +/- 2.0°C

Không điều khiển độ ẩm

Căn hộ – Nhà bếp Không có điều hòa
Nhà vệ sinh Không có điều hòa
b)        Mật độ người trong khu thương mại, dịch vụ và trong căn hộ
Dạng phòng Số lượng người Tham chiếu
Sảnh chính 3 m²/người TCVN 5687-2010

Phụ lục F

Khu bán lẻ 5 m²/người
Nhà hàng 1.4 m²/người hoặc theo mặt bằng kiến trúc
Bếp 5 m²/người
GYM 5 m²/người hoặc theo mặt bằng kiến trúc
Phòng điều khiển 8-10 m²/người
Phòng khách 8-10 m²/người
Phòng ngủ 8-10 m²/người
c)         Mật độ tải lạnh cho khu dịch vụ & căn hộ
Khu vực Tải đèn Tải thiết bị Tải người Tham chiếu
Sảnh chính 15w/m² 15w/m² 72w nhiệt hiện / 60w nhiệt ẩn tải đèn

theo QCVN

07:2009

Khu bán lẻ 15w/m² 20w//m² 82w nhiệt hiện / 97w nhiệt ẩn
Bếp 15w/m² 150w/m² 82w nhiệt hiện / 97w nhiệt ẩn
GYM 15w/m² 25w/m² 154w nhiệt hiện / 271w nhiệt ẩn
Phòng điều khiển 15w/m² 150w/m² 72w nhiệt hiện /60w nhiệt ẩn
Phòng khách 12w/m² 15w/m² 72w nhiệt hiện /60w nhiệt ẩn
Phòng ngủ 12w/m² 15w/m² 72w nhiệt hiện /60w nhiệt ẩn
d)        Lưu lượng thông gió
Khu vực Lưu lượng Tham chiếu
Sảnh chính 1m³/h/m² TCVN 5687:2010

(phụ lục F)

QCVN 04:2012

Khu bán lẻ 20m²/người & 1m³/h/m²
Bếp 5m²/người & 25m³/h/người

Hút mùi bếp 20ACH

GYM 1.4m²/người & 35m³/h/người
Phòng điều khiển 8m²/người & 25m³/h/người
Phòng khách 8m²/người & 30m³/h/người
Phòng ngủ 8m²/người & 35m³/h/người
Nhà vệ sinh 10ACH vệ sinh căn hộ và 16ACH cho công cộng
Phòng thu rác 8ACH
Phòng máy phát 20ACH, điều khiển bằng cảm biến nhiệt độ & timer
Phòng tủ điện 20ACH, điều khiển bằng cảm biến nhiệt độ & timer
Bãi đậu xe Điều kiện bình thường 6ACH với chiều cao thông thủy tính toán 2.5m

& điều kiện khi có cháy 9ACH với chiều cao thông thủy thực tế

Hút khói hành lang căn hộ 10ACH
e)         Cấp độ lọc

Để đảm bảo môi trường không khí trong lành, lọc gió được cung cấp có hiệu suất lọc không được nhỏ hơn cấp độ EU3 cho khu thương mại và EU2 cho các căn hộ.

f)         Thông số chống bức xạ mặt trời

Tính chất nhiệt động của hệ thống kính và khung được sử dụng trong giai đoạn thiết kế sơ bộ và sẽ yêu cầu tư vấn kiến trúc cung cấp những thông tin này. Tính chất nhiệt động của kính để ước lượng tính toán trong giai đoạn này (để tham khảo):

  • Loại kính (giá trị U value)            8 W/m² K
  • Hệ số che phủ Shade coefficient 8
g)        Độ rò và lọt gió
Khu vực Độ rò
Căn hộ 0.25 lần thể tích phòng trong 1 giờ cho 1 không gian có chu vi 4.5m
Sảnh dịch vụ 0.5 lần thể tích phòng trong 1 giờ cho khu vực của vào
h)        Tốc độ không khí
Hệ thống Vận tốc gió lớn nhất (m/s)
Ống gió cấp chính 10.0
Các đường ống nhánh & hệ thống hồi/thải gió 7.5
Ống gió tại các thiết bị đầu cuối 4.0
Hệ thống hút khói thải 12.0

2)     Hệ thống điều hòa không khí

Do vị trí của tòa nhà nằm ở Thanh Hóa, trong khu vực cận nhiệt, nên vấn đề điều hoà không khí gồm có làm mát (làm lạnh) vào mùa hè và sưởi vào mùa đông để tạo cảm giác dễ chịu và môi trường trong lành cho con người sống và làm việc trong tòa nhà.

Các hệ thống điều hoà cho dự án sẽ như sau:

a)         Hệ thống điều hòa không khí khu dịch vụ & shop house (tầng 1)

Hệ thống lạnh sử dụng cho khu vực này là hệ thống điều hòa cục bộ có dàn lạnh casstte âm trần.

b)        Hệ thống điều hòa không khí khu căn hộ

Sảnh thang máy căn hộ và hành lang căn hộ sẽ không trang bị hệ thống điều hòa. Chỉ thông gió tự nhiên.

Với đặc điểm các căn hộ riêng biệt, nên thiết kế các máy điều hòa cục bộ 2 cục 2 chiều (lạnh/sưởi) cho phòng khách, phòng ngủ. Dàn lạnh là loại treo tường. Dàn nóng (dàn giải nhiệt) sẽ đặt tại ban công của chính căn hộ đó. Mỗi hệ thống lạnh của căn hộ sẽ được cung cấp cầu dao cách ly tại dàn nóng và mỗi dàn lạnh cho việc bảo trì.

3)     Hệ thống thông gió và hút khói

a)         Hệ thống thông gió cho khu sảnh và dịch vụ

Nhu cầu gió tươi cho khu sảnh và dịch vụ sẽ được cung cấp cục bộ và cấp ngang nhằm đảm bảo môi trường thông thoáng, tiết kiệm chi phí đầu tư và tính linh hoạt trong quá trình vận hành.

Gió thải của khu sảnh & dịch vụ sẽ được đẩy thẳng ra ngoài thông qua cửa gió và có khoảng cách tối thiểu so với vị trí cứa gió tươi là 5 m theo tiêu chuẩn để giảm thiểu khả năng nhiễm bẩn, nhiểm chéo vào hệ thống cấp gió tươi.

b)        Hệ thống thông gió cho khu căn hộ
    Hệ thống hút gió thải nhà bếp, nhà vệ sinh:

Do các nhà vệ sinh và bếp được bố trí bên trong không gian căn hộ, nên vấn đề thông gió tự nhiên không đạt được, vì vậy chúng tôi sử dụng hệ thống thông gió cơ khí kết hợp giữa quạt hút cục bộ độc lập cho từng căn hộ bao gồm hệ thống hút khói/mùi cho bếp và nhà vệ sinh. Khói/mùi của nhà vệ sinh và bếp sẽ được các quạt gắn trần đẩy khí bẩn ra ngoài tại vị trí đặt giàn nóng điều hòa của mỗi căn hộ.

    Hệ thống thông gió hàng lang căn hộ:

Hành lang căn hộ được thiết kế 1 hệ thống hút khói nhằm tăng cường khả năng thoát nạn cho người cư ngụ trong trường hợp xảy ra hỏa hoạn. Hệ thống hút khói này sẽ bao gồm 1 quạt hút khói trung tâm được đặt trên mái và các van gió ngăn cháy có gắn động cơ (motorised damper) được bố trí tại từng tầng, sẽ liên động với tín hiệu từ tủ báo cháy (tủ báo cháy sẽ đưa tín hiệu tầng cháy, sẽ xuất tín hiệu mở quạt hút khói, đóng tất cả các van gió của tầng bình thường và chỉ mở duy nhất van gió của tầng cháy; nhằm đáp ứng nhiệm vụ hút khói cho tầng đang có sự cố cháy).

c)         Hệ thống thông gió tầng hầm đậu xe.
    Tiêu chuẩn thiết kế:

 Khu vực để xe, các kho bãi, hệ thống hút khói và thông gió bình thường sẽ được thiết kế phù hợp với tiêu chuẩn Việt Nam, Chuẩn xây dựng của Anh – phần B An toàn cháy, tiêu chuẩn CIBSE Guide và BS 5588.

  • Quá trình vận hành bình thường – Tốc độ thấp 6 ACH hay 6 lần thay đổi tổng thể tích khí trong một giờ.
  • Quá trình hút khói – Tốc độ cao 10 ACH hay 10 lần thay đổi tổng thể tích khí trong một giờ.
  • Mức độ ồn trong khu vực đậu xe- 53dB (A) (NR45 đến 50)
    Hoạt động của hệ thống:

Thông gió cho tầng hầm được thực hiện bằng các quạt có lưu lượng và lực đẩy lớn – quạt đẩy (Jet fan). Gió tươi từ bên ngoài, thông qua cụm quạt cấp gió cấp mang gió ngoài trời vào tầng hầm, và được các quạt Jet fan phân phối gió trong không gian của tầng hầm theo mô phỏng về khí động học, tạo 1 môi trường thông thoáng cho tầng hầm.

Tùy theo hoạt động bình thường hay hoạt động hút khói khi có cháy, các quạt cấp và hút trung tâm sẽ được kích hoạt như sau:

Chế độ bình thường, các quạt thông gió trong tầm hầm sẽ được điều khiển bởi cảm biến khí CO đặt rải rác trong khu vực để xe. Quá trình điều khiển này sẽ làm tối thiểu việc chạy quạt phục vụ cho các vùng riêng rẻ, tùy thuộc vào mức độ ô nhiễm. Mức độ CO chênh lệch so với môi trường bên ngoài sẽ được giữ ở mức dưới giá trị nhỏ hơn 9ppm thì quạt hút khí tầng hầm sẽ dừng hẳn khi nồng độ CO trong tầng hầm từ 9-25ppm thì quạt sẽ chạy ở tốc độ bình thường (6ACH), khi nồng độ CO> 25ppm thì quạt hoạt động ở chế độ khi có cháy (10ACH). Toàn bộ hệ thống thông gió bãi đậu xe sẽ được điều khiển thông qua hệ thống BMS.

Chế độ hút khói, đầu dò xác nhận cháy trong vùng thông gió, tín hiệu từ hệ thống cảnh báo cháy đến bộ MCC, nếu quạt đẩy đang vận hành trong điều kiện bình thường, chúng sẽ dừng hoạt động trong khoảng thời gian từ 3 – 5 phút, để cho phép người di tản ra khỏi vùng ảnh hưởng, trong khi đó trục thông gió quạt hút trong vùng cháy sẽ chạy ở tốc độ cao ở chế độ hút khói (10ACH) và quạt cấp sẽ vẫn duy trì ở trạng thái bình thường (6ACH) vừa có mục đích 1 phần pha loãng khí độc trong tầng hầm, vừa không cung cấp quá nhiều khí Oxy làm cho đám cháy bùng phát lớn hơn. Sau 3-5 phút quạt đẩy sẽ được kích hoạt trong vùng cháy, sẽ chạy ở tốc độ cao, mang khói và hổ trợ cho việc đưa khói ra ngoài theo trục hút khói.

Quạt của các trục hút khói phục vụ cho các vùng khác sẽ tiếp tục cấp hay hút gió vào tầng hầm để duy tri thông gió, để kìm hãm sự khuếch tán khói và hổ trợ đưa khói ra ngoài.

d)        Hệ thống thông gió phòng kỹ thuật

Các phòng tủ điện tổng, phòng máy biến áp, phòng tủ điện trung thế, phòng máy phát điện được thông gió bằng quạt và ống gió cục bộ có các van gió ngăn cháy.

Đối với phòng kỹ thuật thang máy sẽ có 1 quạt cấp và 1 quạt hút cho việc thông gió và đảm bảo nhiệt độ trong phòng không quá 40⁰C theo yêu cầu của nhà sản xuất

e)         Hệ thống thông gió phòng rác

Các phòng rác công cộng tại từng tầng căn hộ sẽ được thiết kế 1 hệ thống hút mùi trung tâm với 2 đường ống gió dọc 2 bên trục tòa nhà và quạt được bố trí trên mái. Hệ thống này nhằm mục đích tránh những mùi hôi có thể xâm nhập ra môi trường công cộng khi tòa nhà hoạt động.

CHƯƠNG III             CÁC GIẢI PHÁP THỰC HIỆN

III.1   PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ

Lô đất B-CT4-1, B-CT4-2 Khu Đô Thị Đông Hương, TP Thanh Hóa đã được hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng và hiện được Chủ đầu tư quản lý.

III.2   PHƯƠNG ÁN THIẾT KẾ KIẾN TRÚC CÔNG TRÌNH

III.2.1 Quy hoạch tổng mặt bằng

Dự án được thiết kế với 3 khối cao ốc căn hộ. Tòa CT1 và CT3 hình chữ L và đối xứng nhau qua trục trung tâm của tòa CT2  kết hợp với tòa CT2 tạo hình chữ U hướng lên phía đường Đông Hương, tạo khoảng mở và khu vực trung tâm của dự án. Sảnh chính được bố trí ngay lối vào hai bên của đường nội bộ, sảnh phụ hướng vào sân chung.

 

Ba tòa nhà bao gồm 24 tầng nổi với diện tích sàn xây dựng khoảng 77.345 m². Trong đó, tầng 1 dùng làm khu thương mại và khu sinh hoạt cộng đồng, tầng 2-24 làm các căn hộ để ở.

Một tầng hầm liên thông chung sử dụng để đặt các khu chức năng kỹ thuật tòa nhà và để làm bãi đậu xe. Mặt trên nóc tầng hầm làm sân vườn chung và bãi đậu xe. Diện tích xây dựng tầng hầm khoảng 9.775,8 m².

III.2.2 Giải pháp mặt bằng

Tầng hầm liên thông: Cốt -3.450 là chỗ để ô tô, xe máy, được phân khu rõ ràng, thuận tiện giao thông, bố trí các thang thoát hiểm khoảng cách nhỏ hơn 20m tính từ vị trí xa nhất để đảm bảo đúng tiêu chuẩn PCCC. Bên cạnh đó là khu vực kỹ thuật như trạm biến thế, phòng MSB, phòng gom rác, bể nước, bể sử lý nước thải …

Phía trên cốt +0.000 mặt bằng tách riêng làm 3 tòa tháp:

Tòa TC1 và CT3

  • Tầng 1: Cốt +000 cao hơn so với cốt sân +0.45m, chiều cao 4.8m. Bao gồm sảnh chính lối vào căn hộ, ngoài ra khu shop house, phòng sinh hoạt cộng đồng phục vụ cho khu chung cư và một phần để xe đạp xe máy.
  • Tầng 2-24: Cốt +5.250 đến +78.850 là tầng điển hình, chiều cao tầng 3.2m với 16 căn trong đó có 5 căn 1 phòng ngủ, 11 căn 2 phòng ngủ.

Tòa TC2

  • Tầng 1: Cốt +000 cao hơn so với cốt sân +0.45m, chiều cao 4.8m. Bao gồm sảnh chính lối vào căn hộ, ngoài ra khu shop house, dich vụ, phòng sinh hoạt cộng đồng phục vụ cho khu chung cư.
  • Tầng 2-24: Cốt +5.250 đến +78.850 là tầng điển hình, chiều cao tầng 3.2m với 11 căn 2 phòng ngủ.

III.2.3 Giải pháp mặt đứng

Đây là một công trình nằm trong khu đô thị mới, do vậy việc thiết kế và lựa chọn hình thức kiến trúc hài hòa với không gian kiến trúc xung quanh là hết sức quan trọng. Công trình cần đảm bảo tính thẩm mỹ, có tỷ lệ cân đối và phù hợp với cảnh quan cũng như các công trình xung quanh. Công trình có chiều cao khoảng từ 80 đến 85m, việc đưa ra giải pháp cho mặt đứng phải tạo điểm nhấn cho khu vực, góp phần tạo cảnh quan chung cho đô thị.

Phần đế gồm 1 tầng với cách tạo hình mạch lạc đơn giản, với mải sảnh và vách kính lớn tạo sự thông thoáng và mối liên hệ gần gũi với sân vườn và không gian bên trong.

Phần thân sử dụng các phân vị đứng và phân vị ngang được phân chia theo tỷ lệ hợp lý. Màu sắc chủ đạo cho công trình là màu vàng nhạt, kết hợp màu ghi đậm ở khối đế tạo sự hài hòa. Không gian rỗng là các lô gia và hành lang, giảm bớt sự nặng nề cho hình khối công trình. Màu sắc được cân nhắc và sử dụng sẽ mang lại sự nhẹ nhàng và hòa nhập với cảnh quan cho toàn khu vực.

Phần mái được bố cục giản lược về khối theo tổng thể công trình. Thiết kế giật cấp kết thúc bằng giải nan bê tông tạo được sự nhẹ nhàng cân đối giữa 3 phần đế, thân, mái đồng thời có sự kết hợp hài hòa về màu sắc.

III.2.4 Giải pháp không gian

Không gian của công trình được phân chia làm 3 khúc công năng chính như sau:

  • Không gian để xe tại tầng hầm.
  • Không gian dịch vụ và không gian Sinh hoạt cộng đồng và một phần để xe tại vị trí tầng 1
  • Không gian ở từ tầng 2 đến tầng 24 bố trí căn hộ ở.

Các không gian trên được tính toán và nghiên cứu kỹ lưỡng trên nguyên tắc không gian mở (trừ không gian để xe). Việc tiếp cận của không gian bên trong với không gian bên ngoài mang lại sự liên hệ quan trọng của công trình. Với ý nghĩa đó, không gian được đề xuất như sau:

Tại tầng 1: Mở các cửa kính rộng cho không gian dịch vụ, liên hệ với cảnh quan và không gian xung quanh.

Tại tầng ở: Các phòng ở đều tiếp xúc với thiên nhiên, tiện nghi sống được đảm bảo. Các hành lang đều liên hệ trực tiếp với bên ngoài và thang thoát hiểm, thuận tiện trong sinh hoạt của dân cư trong dự án.

Ngoài ba không gian chính của công trình trên, việc tạo cảnh quan xung quanh công trình cũng rất quan trọng, đây là không gian mềm ngăn cách giữa công trình và khu vực xung quanh, tránh xung đột giao thông và tiếng ồn, mang lại không gian sống hài hòa và tiện nghi hơn, đáp ứng ngày càng cao nhu cầu sống và thiết thực cho dân cư trong dự án.

III.2.5 Giải pháp giao thông

Tổ chức giao thông đứng: Từ sảnh đến các khối chức năng như khối ở, khối cửa hàng, dịch vụ.

Thang máy: Vị trí cụm thang bố trí để tạo luồng giao thông ngắn nhất và thuận lợi cho phương án kết cấu tạo lõi cứng cho toà nhà. Cụm thang trong mỗi tòa nhà có 03 đến 04 thang máy trong đó: một thang máy rộng để chở hàng, băng ca và xe cho người tàn tật, một thang để vận chuyển rác. Khối lõi thang được kết hợp tập trung tạo sảnh thang rộng rãi, dễ thiết kế hình thức sang trọng, ít gây ảnh hưởng tiếng ồn đến khu vực ở và hơn nữa về kỹ thuật toàn bộ khu vực sảnh thang có tăng áp chung đảm bảo an toàn, tạo hành lang thoát nạn trong trường hợp sự cố.

Thang bộ: mỗi tòa nhà có 02 thang sử dụng làm lối đi thoát nạn được cấu tạo cửa ngăn khói và sử dụng khi mất điện với khoảng cách nhỏ hơn 25m tính từ vị trí xa nhất để đảm bảo các quy chuẩn về PCCC. Kích thước vế thang và độ dốc thang được thiết kế theo tiêu chuẩn thiết kế nhà và căn hộ ở.

Giao thông ngang: sử dụng kiểu hành lang giữa với lối đi thông thủy rộng 1800, với hai đầu hành lang được mở thoáng lấy ánh sáng tự nhiên và thông gió.

III.2.6 Giải pháp thiết kế cho căn hộ.

Tầng căn hộ được thiết kế với chiều cao kết cấu từ sàn đến sàn là 3,2m. Căn hộ được thiết kế với nhiều mẫu đa dạng với diện tích (36 m² đến 72 m²), không gian thay đổi khác nhau, phù hợp với nhu cầu đa dạng của khách hàng. Theo trình tự ưu tiên những căn hộ có vị trí tốt, hướng đẹp, được khai thác với diện tích tốt, tăng giá trị thẩm mỹ cũng như sử dụng và cuối cùng là vị trí các căn hộ nhỏ, giá thành hợp lý, vừa túi tiền đa số khách hàng, dễ bán.

Nhìn chung tất cả các căn hộ được thiết kế hợp lý với các không gian từng phòng đều có ánh sáng và thông gió tự nhiên kể cả các khu vệ sinh. Ưu tiên các không gian rộng cho phòng khách và ăn, các khu bếp gần không gian phòng ăn để tiện sử dụng nhưng vẫn đảm bảo riêng biệt, thông thoáng. Các phòng ngủ đảm bảo thông thoáng, ánh sáng tự nhiên; các phòng ngủ chính có vệ sinh riêng. Ngoài ra các không gian phụ như giặt và lôgia phơi quần áo cũng được chú ý bố trí liền với khu bếp tạo thành một cụm chức năng liên hoàn giúp thuận tiện trong sinh hoạt.

Biểu đồ tỷ lệ cơ cấu căn hộ

III.3   TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN ĐẦU TƯ VÀ HÌNH THỨC QUẢN LÝ DỰ ÁN

III.3.1 Tiến độ thực hiện đầu tư

1)     Giai đoạn chuẩn bị đầu tư (đến hết Quý I/2018)

  • Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư.
  • Xác định nhu cầu nhà ở, khả năng cạnh tranh của sản phẩm, nguồn gốc cung cấp thiết bị, vật tư.
  • Xem xét khả năng về nguồn vốn đầu tư và lựa chọn hình thức đầu tư.
  • Điều tra, khảo sát địa điểm xây dựng.
  • Xin chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất thực hiện dự án.
  • Thực hiện khảo sát thiết kế xây dựng.
  • Lập và trình duyệt dự án đầu tư.
  • Xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư.
  • Làm thủ tục giao đất.
  • Thẩm định, trình phê duyệt thiết kế và tổng dự toán, dự toán công trình.
  • Di dời giải phóng mặt bằng, chuẩn bị mặt bằng xây dựng và khởi công công trình.
  • Xin giấy phép xây dựng.
  • Thực hiện các công việc phát sinh khác.

2)     Giai đoạn thực hiện đầu tư (từ quý II/2018 đến hết quý II/2021)

  • Đấu thầu lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng công trình
  • Tổ chức bán hàng
  • Tiến hành thi công, xây lắp các hạng mục công trình.
  • Quản lý kỹ thuật, chất lượng thiết bị và chất lượng xây dựng.

3)     Giai đoạn kết thúc đầu tư đưa vào sử dụng (từ quý III/2021)

  • Nghiệm thu bàn giao công trình.
  • Vận hành công trình và hướng dẫn sử dụng công trình.
  • Thực hiện bảo hành công trình.
  • Quyết toán vốn đầu tư.
  • Phê duyệt quyết toán vốn đầu tư.

III.3.2 Hình thức quản lý tổ chức thực hiện dự án

1)     Chủ đầu tư dự án

Công Ty TNHH MTV Xuân Mai Thanh Hóa

2)     Hình thức tổ chức thực hiện dự án

a)         Quyền của chủ đầu tư dự án.

Tham gia các hoạt động nhằm huy động vốn vào dự án.

Được tổ chức hoạt động kinh doanh, vận hành khu chung cư.

Được khai thác, kinh doanh phần tầng dịch vụ thương mại, văn phòng và các diện tích khác của công trình sau khi dự án đi vào hoạt động.

b)        Cơ chế hoạt động, điều hành, kiểm tra, kiểm soát các mặt kỹ thuật và tài chính của dự án.

Chủ đầu tư trực tiếp điều hành các hoạt động của dự án từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư cho đến khi dự án đi vào hoạt động và những năm tiếp theo của dự án.

Chủ đầu tư sẽ thành lập Ban quản lý dự án với nhiệm vụ quản lý điều hành, kiểm tra, kiểm soát các mặt kỹ thuật và tài chính dự án từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư cho đến khi dự án đi vào hoạt động.

Trong quá trình thực hiện dự án, Chủ đầu tư dự án được khai thác và được phép tính phần chi phí quản lý, vận hành các công trình kỹ thuật vào phương án kinh doanh cho tới khi bàn giao công trình.

3)     Hình thức quản lý thực hiện dự án

Chủ đầu tư thành lập Ban quản lý dự án để điều hành, quản lý dự án.

Ban quản lý có các nhiệm vụ và quyền hạn sau:

  • Chuẩn bị hồ sơ thiết kế kỹ thuật, dự toán, tổng hợp dự toán xây dựng công trình để Chủ đầu tư tổ chức thẩm định, phê duyệt theo quy định;
  • Lập hồ sơ mời dự thầu, tổ chức lựa chọn nhà thầu;
  • Thực hiện nhiệm vụ giám sát thi công xây dựng công trình khi có đủ điều kiện, năng lực;
  • Nghiệm thu, thanh toán, quyết toán theo hợp đồng ký kết;
  • Quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng an toàn và vệ sinh môi trường của công trường xây dựng;
  • Nghiệm thu bàn giao công trình;
  • Lập báo cáo thực hiện vốn đầu tư hàng năm, báo cáo quyết toán khi dự án hoàn thành đưa vào khai thác, sử dụng.

Chủ đầu tư dự án dùng vốn tự có và huy động để thực hiện đầu tư xây dựng hoàn chỉnh cơ sở vật chất để khai thác kinh doanh theo chức năng ngành nghề.

Việc quản lý sử dụng đất và công trình trong phạm vi dự án được thực hiện theo quy hoạch xây dựng thống nhất trong dự án và quy chế quản lý đầu tư xây dựng hiện hành. Việc quản lý kinh doanh thực hiện trên cơ sở bộ máy quản lý và trách nhiệm Chủ đầu tư.

Thực hiện đầy đủ tiến trình đầu tư theo quy định, Thống nhất quản lý thực hiện dự án kể từ khi chuẩn bị đầu tư, kết thúc đầu tư (03 giai đoạn đầu tư) theo từng bước phân kỳ đầu tư. Tiến hành nghiệm thu bàn giao đưa dự án vào khai thác sử dụng và thanh quyết toán công trình.

Lập kế hoạch thực hiện đầu tư xây dựng theo dự án được duyệt.

Lập quy chế quản lý và khai thác dự án trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.

4)     Quản lý vốn đầu tư

Nguồn vốn đầu tư thực hiện dự án là nguồn vốn tự có, vốn huy động từ khách hàng mua căn hộ, khách hàng thuê dài hạn khối thương mại và vốn huy động của các tổ chức tín dung, ngân hàng.

Căn cứ vào giai đoạn thực hiện, tiến độ thi công và các công tác tổ hợp khác, Chủ đầu tư lập kế hoạch sử dụng điều tiết vốn trong phạm vi hoạt động của dự án nhằm bảo đảm sử dụng vốn một cách có hiệu quả, tuân thủ các quy định của Nhà nước về đa dạng sử dụng nguồn vốn cho Dự án đầu tư xây dựng.

5)     Quản lý dự án sau đầu tư

Nguyên tắc tổ chức quản lý, vận hàng khai thác dự án: Việc quản lý chung cư khi đưa vào khai thác sẽ tuân theo Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015  hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, đồng thời tuân theo quy định tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành khai thác Khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng trên địa bàn thành phố.

Chủ đầu tư lập Ban quản lý khu chung cư để vận hành, quản lý, khai thác.

Trách nhiệm của chủ đầu tư khi vận hành khu nhà: Lập quy chế tổ chức, quản lý, vận hành, sử dụng các thiết bị trong khu nhà. Đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật trong quá trình thực hiện dự án hoặc giao cho các cơ quan chức năng quản lý theo từng hạng mục chuyên ngành trong trường hợp khai thác và đấu nối ngay với hệ thống chung của Thành phố.

Nộp các khoản thuế, lệ phí địa chính và nghĩa vụ khác của Chủ đầu tư theo quy định và theo quyết định đầu tư.

Bảo trì chung cư: Người mua nhà sẽ nộp 2% giá trị bán nhà để tạo lập tài khoản bảo trì khu chung cư được mở ở một Ngân hàng thương mại.


CHƯƠNG IV              ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG

IV.1   DỰ BÁO CÁC NGUỒN GÂY Ô NHIỄM CHÍNH

IV.1.1 Trong quá trình xây dựng Dự án

Quá trình xây dựng dự án các nguồn gây ô nhiễm bao gồm các công tác:

  • Ô nhiễm do giải phóng mặt bằng: Bụi tiếng ồn.
  • Ô nhiễm trong quá trình thi công: Bụi, tiếng ồn, nước thải thi công, ô nhiễm nguồn nước, chất thải rắn, thải các nguồn khí độc do máy thi công và phương tiện giao thông ( NO2, CxHy, COx..)

IV.1.2 Trong quá trình hoạt động của Dự án.

Sau khi xây dựng hoàn chỉnh Dự án, cũng giống như hoạt động của nhiều khu chung cư cao tầng khác, các vấn đề ô nhiễm xuất phát từ các yếu tố cụ thể sau:

  • Nước thải sinh hoạt.
  • Nước mưa, nước ngầm.
  • Chất thải rắn sinh hoạt.
  • Bụi và tiếng ồn.

IV.2   ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG VÀ KINH TẾ XÃ HỘI

IV.2.1 Đánh giá tác động của dự án đến môi trường không khí.

1)     Chất lượng không khí:

Các nguồn gây ô nhiễm môi trường không khí chính trong quá trình xây dựng là bụi đất, đá, các loại hơi khí độc hại như SO2, Nox, CO, CO2, các hợp chất hữu cơ bay hơi, dung môi hữu có,… phát sinh từ các loại máy phát điện, máy xây dựng (máy đóng cọc, máy ủi, máy đầm, máy đào, máy xúc, máy trộn bêtông…), các loại xe vận tải, phun sơn, đánh bóng vật liệu, các loại khói, hơi kim loại phát sinh từ các máy cắt máy hàn…

Trong giai đoạn thi công, do phải sử dụng nhiều máy thi công và khối lượng xây lắp vận chuyển lớn nên phát sinh các chất gây ô nhiễm không khí đặc biệt là bụi. Với phương án hạn chế nguồn gây ô nhiễm như trong dự án đã nêu thì sẽ giảm thiểu được ô nhiễm không khí.

2)     Tiếng ồn:

Tiếng ồn phát sinh từ các phương tiện vận tải, các máy xây dựng, máy phát điện, các hoạt động cơ điện, các máy bơm nước,…

Tiếng ồn tác động đến môi trường, ảnh hưởng đến sức khoẻ cộng đồng và hạ thấp chất lượng cuộc sống. Tiếng ồn gây trạng thái tâm lý mệt mỏi, khó chịu, cáu bẳn, khó ngủ. Tại công trường công nhân tiếp xúc với tiếng ồn cao và lâu dài sẽ dẫn đến nguy cơ giảm thính lực, điếc nghề nghiệp…

Tiếng ồn đặc trưng bởi độ lớn của mức áp suất âm thanh. Sau đây là giá trị mức áp suất âm thanh LpA của một số nguồn gây ô nhiễm thường gặp:

Mức tiếng ồn của một số nguồn âm thanh

Các loại nguồn Mức tiếng ồn (dBA)
– Tiếng nói chuyện vừa 60 – 70
– Máy đóng cọc Diezen, đo cách 10m 100 – 108
– Máy đầm bêtông 75 – 80
– Máy phát điện, đo cách 3m 100 – 105
– Ôtô vận tải 70 – 80

Như vậy trong quá trình xây dựng có khả năng gây tiếng ồn khá cao. Tuy nhiên do tiếng ồn lan truyền trong không khí tắt nhanh theo khoảng cách nên mức độ ảnh hưởng đến khu vực dân cư lân cận không đáng kể vì khu đất dự án xa khu dân cư.

Khi dự án đi vào hoạt động tiếng ồn do các phương tiện tham gia giao thông gây mức ồn không cao nhưng có tần suất hoạt động nhiều hơn.

3)     Rung động:

Các nguồn gây rung: Trong quá trình xây dựng và vận hành dự án các máy xây dựng (búa đóng cọc, máy đầm bêtông, máy phá nền…) phương tiện giao thông… gây tác động rung có hại cho sức khoẻ con người. Do đó các thiết bị máy móc gây rung phải đảm bảo đạt những tiêu chuẩn cho phép như quy định trong Tiêu chuẩn tạm thời Bộ KHCNMT-1993 và TCVN 6962:2001. Các biện pháp giảm thiểu tác động rung của phần III sẽ phần nào hạn chế được tác động của môi trường đến sức khoẻ con người.

IV.2.2 Đánh giá tác động của dự án đến môi trường nước.

1)     Trong giai đoạn thực hiện dự án:

Nước thải sinh hoạt: Nồng độ bẩn phụ thuộc vào lượng thải, lượng chất bẩn đơn vị tính cho 1 người/ngày và đặc điểm tính chất công trình và thiết bị vệ sinh. Đối với công trường xây dựng: lượng bẩn đơn vị lấy bằng 25% theo 20TCN 51 – 84 (Bộ Xây dựng). Khi đó có thể ước tính nồng độ bẩn chung của nước thải sinh hoạt dự án theo một số chỉ tiêu tính toán sau:

Mức độ ô nhiễm của nước thải sinh hoạt

Chi tiêu ô nhiễm Nồng độ (mg/l) TCVN 5945-1995 (B)
Chất rắn lơ lửng (TSS) 50 – 55 100
BOD 30 – 35 50
COD 44 – 52 100
NTS 8 60
Photphat (P2O5) 1,7

So sánh với TCVN 5945 – 1995 đối với ngồn loại B, nước thải sinh hoạt có nồng độ các chất ô nhiễm xấp xỉ với tiêu chuẩn cho phép. Mức độ ô nhiễm thuộc loại thấp và vẫn cần phải được xử lý làm sạch cục bộ trước khi đưa vào nguồn tiếp nhận.

– Nước mưa và nước thải thi công: Lưu lượng nước mưa trong khu vực dự án được xác định theo phương pháp cường độ giới hạn. Chu kỳ ngập lụt: P = 1; lưu lượng nước mưa: Q=3,68m³/s. Trong quá trình thi công dự án lắp đặt hệ thống mương và cống tạm phục vụ thi công nên đảm bảo thoát nước mưa và nước thải thi công nhanh ít gây ô nhiễm mặt khác chất thải trong nước là đất cát xây dựng nên ít gây độc hại.

Chất thải rắn: Đất, cát, đá, … trong quá trình xây dựng gây ảnh hưởng nhất định đến nước mương nông nghiệp mà biểu hiện chủ yếu là làm tích động đất cát thu hẹp dòng chảy và qua đó làm hạn chế khả năng tiêu thoát nước. Mức độ ảnh hưởng tuỳ thuộc và biện pháp thi công công trình.

2)     Trong giai đoạn hoạt động dự án:

Nước thải sinh hoạt: Nồng độ bẩn phụ thuộc vào lượng thải, lượng chất bẩn đơn vị tính cho 1 người/ngày và đặc điểm tính chất công trình và thiết bị vệ sinh. Đối với chung cư có tiêu chuẩn dùng nước >200l/người: lượng bẩn đơn vị lấy theo 20TCN 51 – 84 (Bộ Xây dựng). Khi đó có thể ước tính nồng độ bẩn chung của nước thải sinh hoạt dự án theo một số chỉ tiêu tính toán sau:

Mức độ ô nhiễm của nước thải sinh hoạt

Chi tiêu ô nhiễm Nồng độ (mg/l) TCVN 5945-1995 (B)
Chất rắn lơ lửng (SS) 227 – 250 100
BOD 136 – 160 50
COD 210 – 240 100
NTS 36 60
Photphat (P2O5) 8

Theo bảng so sánh thì mức độ ô nhiễm được đánh giá ở mức độ trung bình và cần thiết phải được xử lý làm sạch triệt để trước khi đưa vào nguồn tiếp nhận.

Nước mưa: Lưu lượng nước mưa trong khu vực dự án được xác định theo phương pháp cường độ giới hạn. Chu kỳ ngập lụt: P = 1; lưu lượng nước mưa: Q=11,8m³/s. Nước mưa được thu gom theo đường thoát riêng và xả vào hệ thống cống bản 2x(3×4) sẽ đảm bảo thoát nước không gây úng lụt, sự gia tăng nồng độ các chất ô nhiễm trong nước mưa của khu vực dự án là rất nhỏ.

Hệ thống thoát nước và công trình ngầm: hệ thống thoát nước của độ thị là hệ thống riêng nên có chế độ thuỷ lực tốt và hạn chế được tất nhiều khả năng thất thoát. Bên cạnh đó các tuyến thoát nước đều có hành lang an toàn tạo điều kiện thuận lợi cho kiểm tra, sửa chữa hạn chế tắc nghẽn gây ô nhiễm môi trường.

IV.2.3 Đánh giá tác động của dự án đến môi trường đất.

Các chất thải rắn trong quá trình xây dựng dự án và chất thải sinh hoạt đều có khả năng gây ô nhiễm môi trường đất xung quanh dự án. Với các biện pháp nhằm giảm thiểu tối đa các chất thải khí và chất thải lỏng sẽ không gây tác động xấu đến chất lượng đất. Sau khi dự án đi vào sử dụng khí thải chủ yếu là khí từ các phương tiện GTVT nói chung không có ảnh hưởng đến chất lượng đất, nước thải bẩn sẽ được thu gom và xử lý trước khi thải ra hệ thống cống chung của Thành phố, rác sinh hoạt sẽ được thu gom và vận chuyển định kỳ theo hợp đồng ký kết với công ty môi trường đô thị TP Thanh Hóa. Nhìn chung khả năng gây ô nhiễm cho đất do chất thải rắn và nước thải của dự án sau khi đi vào hoạt động là ít xảy ra.

IV.2.4 Rác thải và chất rắn.

Rác và chất thải rắn trong quá trình xây dựng chủ yếu là các loại phế thải xây dựng như đất, đá, cát, coffa, sắt thép, bao bì… và rác thải sinh hoạt của công nhân trên công trường. Với biện pháp thu gom và biện pháp quản lý như đề xuất của dự án sẽ hạn chế được sự ảnh hưởng của các loại chất thải rắn tới môi trường.

IV.3   CÁC GIẢI PHÁP PCCC

IV.3.1 Giải pháp tổng thể hệ thống phòng cháy chữa cháy

1)     Nguyên lý hoạt động của hệ thống phòng cháy chữa cháy

Khi xảy ra cháy, các đầu báo cháy tự động sẽ nhận tín hiệu. Tín hiệu được chuyển về trung tâm báo cháy đặt tại tầng 1. Trung tâm báo cháy sẽ phân vùng tín hiệu cháy để đưa ra tín hiệu điều khiển tới các hệ thống như hút khói, tăng áp cầu thang, thang máy, chuông đèn… và đưa ra tín hiệu giám sát cho hệ thống bơm chữa cháy.

Các khu vực đều được bố trí đầu chữa cháy tự động Spinkler và hệ thống chữa cháy vách tường. Khi đám cháy đạt đến nhiệt độ nhất định, đầu Spinkler sẽ tự động phun nước chữa cháy và áp lực trong đường ống giảm nhanh. Khi áp lực trong đường ống giảm 20% thông qua rơle áp lực bơm chữa cháy sẽ được tự động kích hoạt để đảm bảo lượng nước chữa cháy. Trong quá trình chữa cháy, các module giám sát bơm và dòng chảy sẽ hoạt động để đưa ra tín hiệu cảnh báo cho trung tâm điều khiển khi có sự cố xảy ra.

2)     Hệ thống phòng cháy chữa cháy bao gồm các hệ thống sau:

+ Hệ thống báo cháy tự động.

+ Hệ thống chữa cháy tự động.

+ Hệ thống tăng áp, hút khói.

IV.3.2 Hệ thống báo cháy tự động

1)     Nguyên lý hoạt động của hệ thống báo cháy tự động

Khái niệm: Hệ thống báo cháy tự động là thiết bị tự động phát hiện, thông báo địa điểm cháy và phát tín hiệu điều khiển các hệ thống ngoại vi.

Giải pháp thiết kế: Tòa nhà sẽ được trang bị hệ thống báo cháy dạng địa chỉ khắp tòa nhà. Sử dụng các đầu báo cháy địa chỉ (đầu báo nhiệt và đầu báo khói) liên kết với tủ báo cháy trung tâm thông qua các module địa chỉ. Sử dụng các module giám sát hệ thống bơm chữa cháy, dòng chảy. Ngoài ra còn sử dụng các module điều khiển các hệ thống khác như tăng áp, hút khói, thang máy…

Nguyên lý hoạt động: Khi xảy ra cháy, các đầu báo cháy tự động (đầu báo nhiệt và đầu báo khói) sẽ chuyển tín hiệu về trung tâm báo cháy. Trung tâm báo cháy dựa vào khu vực xảy ra cháy để đưa ra tín hiệu:

+ Khi cháy tại tầng hầm: tủ báo cháy trung tâm sẽ đưa ra tín hiệu kích hoạt quạt hút khói tầng hầm. Quạt tăng áp cầu thang cũng được kích hoạt để tạo ra áp suất dương buồng đệm thang thoát hiểm. Module cấp nguồn cho chuông và module điều khiển hệ thống âm thanh sẽ đưa ra tín hiệu cảnh báo.

+ Khi cháy tại tầng dịch vụ và tầng căn hộ: tủ báo cháy trung tâm đưa ra tín hiệu kích hoạt quạt hút khói hành lang và mở van điện của ống gió hút khói hành lang tại tầng xảy ra cháy. Quạt tăng áp cầu thang cũng được kích hoạt để tạo ra áp suất dương trong buồng thang thoát hiểm. Module điều khiển thang máy sẽ được cấp tín hiệu để đưa các thang máy về tầng 1. Module cấp nguồn cho chuông và module điều khiển hệ thống âm thanh sẽ đưa ra tín hiệu cảnh báo.

2)     Hệ thống báo cháy địa chỉ

Hệ thống báo cháy địa chỉ bao gồm:

  • Các đầu báo khói và nhiệt.
  • Các tổ hợp chuông, đèn, nút ấn báo cháy khẩn cấp.
  • Nguồn điện chính, nguồn dự phòng
  • Các module điều khiển, giám sát…
  • Hệ thống liên kết (dây dẫn, hộp nối dây, cáp dẫn tín hiệu).
  • Tủ báo trung tâm cháy địa chỉ.

Tính toán số lượng đầu báo cháy phải đảm bảo kiểm soát hết diện tích cần bảo vệ của các phòng và đảm bảo khoảng cách giữa các đầu báo và khoảng cách đầu báo và tường nhà theo điều 3.8.1; điều 3.9.1 của TCVN 5738 – 2001.

Đầu báo nhiệt gia tăng: Các đầu báo nhiệt được lắp tại tầng hầm, khu bếp, hành lang, phòng kỹ thuật điện, phòng biến thế, nhà ăn… Nếu trong một thời gian nhất định vào thời điểm nhiệt độ môi trường thay đổi không đáng kể mà đột ngột có sự gia tăng nhiệt độ nhanh tại nơi đặt đầu báo thì đầu báo sẽ có tác động thông qua thanh cảm nhận nhiệt độ có độ nhạy cao, tín hiệu đó được chuyển thành tín hiệu điện đưa về trung tâm xử lý đưa ra lệnh báo động tới chuông và đèn báo cháy.

Đầu báo khói quang điện: Các đầu báo khói được đặt tại nơi ít chịu tác động của khói như: khu vực văn phòng, dịch vụ, kho…Đầu báo phát sóng hồng ngoại và một phần tử thu nhận tia hồng ngoại. Trong trường hợp có cháy xảy ra, nồng độ khói của môi trường tăng lên từ 15% – 20%, khói sẽ lọt vào buồng hút khói của đầu báo, tia hồng ngoại phản xạ trên bề mặt hạt khói, lúc này tín hiệu quang được chuyển đổi thành tín hiệu điện truyền trung tâm sẽ phân tích, xử lý và đưa ra lệnh báo động tới chuông và đèn báo cháy.

Tổ hợp chuông, đèn, nút ấn báo cháy khẩn cấp: Là thiết bị bao gồm chuông báo cháy, đèn báo và nút ấn báo cháy khẩn cấp cùng để chung trong một hộp có đèn báo hiệu để tiện cho việc thông báo khi có cháy xảy ra. Trong đó, chuông tạo ra âm thanh cảnh báo, đèn báo tạo ánh sáng cảnh báo, còn nút nhấn để người phát hiện có cháy ấn nút kích hoạt hệ thống báo cháy khi hệ thống báo cháy còn chưa phát hiện ra cháy.

Nguồn điện: Trung tâm báo cháy được cung cấp nguồn nuôi 220VAC và các thiết bị trong hệ thống sử dụng điện áp 24VDC. Để đảm bảo cho hệ thống làm việc liên tục khi mất điện hay khi có cháy, trung tâm điều khiển được thiết kế có nguồn ắc quy dự phòng 24VDC với dung lượng đảm bảo cho hệ thống làm việc 24/24h ở chế độ thường và 1 giờ khi có cháy.

Hệ thống liên kết: Dây dẫn tín hiệu, dây cấp nguồn được đi trong ống PVC chống cháy. Dây dẫn chính sử dụng loại dây chống nhiễu để đảm bảo độ tin cậy cao cho hệ thống. Các mô đun, cầu đấu dây được bố trí trong các tủ kỹ thuật có sơn màu đỏ để phân biệt với các tủ điện.

Hệ thống module địa chỉ:

  • Module cho chuông báo cháy: Modul cho chuông báo cháy dùng để điều khiển chuông báo cháy. Nó được lập trình và cài đặt địa chỉ để khi có báo cháy thì phát ra tín hiệu điều khiển chuông báo cháy.
  • Module địa chỉ điều khiển cho thiết bị ngoại vi: Module địa chỉ điều khiển cho thiết bị ngoại vi dùng để điều khiển các thiết bị ngoại vi như van báo động, công tắc dòng chảy, hiển thị các khu vực đang phun nước cũng như điều khiển thang máy, các cửa thoát nạn, cửa ngăn cháy lan trong trường hợp có cháy xảy ra..
  • Module phát hiện ngắn mạch và cách ly sự cố: Module cách ly đoản mạch là module dùng để cách ly vùng mạch có sự cố ra khỏi hệ thống báo cháy để các vùng khác không bị ảnh hưởng bởi sự cố. Có khả năng tự động ổn định dòng điện, điện áp cấp cho các thiết bị được đấu nối vào Module.

Trung tâm điều khiển hệ thống báo cháy: Trung tâm báo cháy tự động loại địa chỉ kết hợp với các thiết bị phát hiện nhiệt, khói, chuông báo động, nút ấn chủ động và các module điều khiển thiết bị ngoại vi. Hệ thống báo cháy tự động được kết nối thành một khối liên kết bằng các dây dẫn tín hiệu. Bình thường hệ thống luôn ở trạng thái hoạt động kể cả khi mất điện nhờ có nguồn điện ắc quy dự phòng. Khi sự cố cháy nổ xảy ra hiện tượng kèm theo là sinh khói, nhiệt và lửa lúc này tại các vùng được lắp đặt các bộ cảm biến cháy các đầu cảm biến khói, nhiệt hoặc lửa, các bộ cảm biến này sẽ nhận biết được các hiện thượng của đám cháy và nó sẽ truyền tín hiệu đó về trung tâm báo cháy. Khi chỉ có một tín hiệu báo cháy của một kênh bất kỳ tác động phải đưa ra tín hiệu ‘‘chú ý’’ cùng với việc đó trung tâm báo cháy sẽ hiển thị rõ cho người sử dụng biết chính xác vị trí của đầu báo của vùng nào đang tác động để nhân viên vận hành biết. Sau khi trung tâm xử lý xác minh lại chính xác có cháy xảy ra không thì mới đưa ra tín hiệu báo cháy. Đồng thời trung tâm sẽ phát tín hiệu báo động bằng chuông đèn báo cháy, phát tín hiệu điều khiển đến các hệ thống tăng áp, hút khói liên quan. Các vùng có sự cháy nổ được nhận biết cụ thể trên màn hình của trung tâm. Các vùng khác vẫn hoạt động bình thường.

IV.3.3 Hệ thống chữa cháy

1)     Hệ thống đầu phun tự động

Trang bị các đầu phun tự động cho toàn bộ không gian trong toà nhà và dưới tầng hầm, bố trí đầu phun tự động cho hành lang các căn hộ và bên trong căn hộ tại vị trí bếp và cửa ra vào.

Hệ thống là loại luôn chứa đầy nước và có áp sẵn sàng cho công tác chữa cháy.

2)     Hệ thống van họng vòi chữa cháy

Họng vòi được nối bằng hệ thống đường ống tạo mạch vòng tới bơm. Hệ thống điều khiển bằng điện sẽ duy trì áp suất không đổi, và tự động khởi động bơm dựa vào sự nhận biết sụt áp.

Họng vòi DN50 sẽ được trang bị cho các tầng căn hộ và văn phòng. Họng vòi DN65 sẽ được trang bị cho tầng hầm. Ngoài ra, tại mỗi tầng căn hộ sẽ trang bị thêm 1 họng vòi DN65 cho lực lượng chữa cháy chuyên nghiệp.

3)     Hệ thống màn nước ngăn cháy lan

Tầng hầm có tổng diện tích 16,000m² nên phải trang bị hệ thống chảy tràn ngăn cháy lan. Việc bố trí các màng ngăn nước sẽ đảm bảo khoang rộng nhất trong tầng hầm là 3.000m².

Hệ thống màng ngăn nước sẽ hoạt động khi có bất kỳ đầu phun tự động nào trong tầng hầm hoạt động. Van điều khiển tự động hoặc van tay sẽ được trang bị để điều khiển việc xả nước vào các đầu phun hở của hệ thống màng ngăn nước nhằm cô lập vùng cháy.

4)     Hệ thống bình chữa cháy xách tay

Ngoài hệ thống chữa cháy bằng nước áp lực, tòa nhà được bố trí lắp đặt bình chữa cháy xách tay bằng bột khô ABC loại 6kg và bình khí CO2 5kg bố trí phân tán tại các lối thoát nạn và trong phòng máy, đảm bảo đủ điều kiện để dập tắt các đám cháy ở giai đoạn đầu mới phát sinh, thích hợp với tất cả các nhóm cháy của tòa nhà.

Bình chữa cháy cầm tay thường được bố trí cùng vị trí với van họng vòi, trong phòng kỹ thuật và dọc lối thoát hiểm.

5)     Hệ thống chữa cháy bằng khí

Các phòng điện: phòng máy biến áp, tủ điện cao thế và hạ thế sẽ được trang bị hệ thống chưa cháy khí trơ, ví dụ FM²00.

6)     Bể nước chữa cháy.

Hệ thống cấp nước chữa cháy cho toàn bộ công trình được chia thành 2 khu vực:

  • Bể nước chữa cháy trên mái mỗi tòa có thể tích 120 m³ kết hợp chung với bể nước mái là bể 203 m³, 174 m³, 203 m³, để cấp nước chữa cháy cho hệ thống vòi phun tự động và chữa cháy vách tường của căn hộ.
  • Bể nước chữa cháy tại tầng hầm có thể tích là 316 m³ kết hợp chung với bể nước sinh hoạt là bể 946 m³, để cấp nước chữa cháy cho hệ thống vòi phun tự động, chữa cháy vách tường của các tầng dịch vụ và tầng hầm.

7)     Hệ thống bơm chữa cháy.

Sẽ có 3 hệ thống bơm chữa cháy:

  • Hệ bơm tại tầng hầm: Phục vụ chữa cháy cho tầng hầm.
  • Hệ bơm tại tầng mái: Phục vụ chữa cháy cho các tầng cao tháp căn hộ
  • Hệ bơm màng ngăn nước
  • Hệ thống hộp họng chờ khô tiếp nước từ xe chữa cháy

Mỗi hệ thống bơm chữa cháy sẽ bao gồm 2 bơm chính, một chạy và một dự phòng, và một bơm bù áp dùng để duy trì áp suất trên đường ống. Tất cả các bơm chữa cháy là bơm điện. Riêng hệ thống hộp họng chờ khô được cấp nước và tạo áp lực phun từ xe cứu hỏa đấu nối vào tòa nhà.

Nguồn điện cho máy bơm sẽ được cấp từ nguồn điện thông thường và một nguồn khẩn cấp được duy trì bởi máy phát điện diesel.

Một bộ chuyển đổi tự động ATS sẽ được trang bị để chuyển đổi nguồn điện cấp khi có sự cố với nguồn điện thông thường. Tủ điều khiển các cụm bơm của công trình được đặt tại phòng bơm chữa cháy. Phòng bơm chữa cháy đặt tại kế bên bể nước chữa cháy.

IV.3.4 Hệ thống tăng áp, hút khói

1)     Hệ thống tăng áp cầu thang

Công trình bao gồm 03 tòa nhà. Mỗi tháp cao 24 tầng (gồm 01 tầng dịch vụ, 23 tầng căn hộ); và tầng hầm. Mỗi tòa nhà có 01 thang kín. Mỗi thang kín thoát hiểm được bố trí 2 hệ thống tăng áp.

Tại mỗi tầng của thang thoát hiểm có một cửa cấp khí tăng áp được cấp bởi hệ thống quạt tăng áp. Hệ thống quạt tăng áp này được đấu nối liên động với hệ thống trung tâm báo cháy của tòa nhà, khi xảy ra sự cố hỏa hoạn thì hệ thống quạt tăng áp sẽ tự khởi động.

Khi có hỏa hoạn xảy ra, hệ thống tăng áp thoát hiểm cầu thang sẽ duy trì độ chênh áp không lớn hơn 50Pa trong hố thang khi cửa đóng và không bé hơn 20Pa khi cửa mở để ngăn không cho khói lọt vào buồng thang thoát hiểm.

Ngoài ra còn phải bố trí 2 hệ thống tăng áp cho giếng thang máy tại mỗi tòa nhà.

Nguồn điện cấp cho quạt tăng áp phải là nguồn điện ưu tiên và cấp bằng cáp chống cháy đúng tiêu chuẩn, đảm bảo quạt có thể hoạt động được khi sự cố xảy ra.

2)     Hệ thống hút khói hành lang.

Khu vực hành lang các tầng được thiết kế hệ thống hút khói để đảm bảo an toàn cho mọi người thoát nạn khi xảy ra sự cố hỏa hoạn. Quạt hút khói được bố trí trên tầng tum, ống dẫn khói bằng tôn chạy dọc trục kỹ thuật của tòa nhà.

Các cửa hút khói kích thước (600×600) mm bố trí tại các vị trí hợp lý để đảm bảo hiệu quả hoạt động vừa đảm bảo thẩm mỹ cho công trình.

Từ trục hút khói chính ra mỗi tầng đều có một van điều chỉnh loại van điện, van này được điều khiển tự động từ trung tâm báo cháy của tòa nhà. Bình thường tất cả các van này đều đóng, khi có tín hiệu báo cháy ở tầng nào thì chỉ van của tầng đó được mở ra và hút khói ra ngoài.

Ngoài ra, trước van điều chỉnh tại mỗi tầng còn có một van chặn lửa để ngăn cháy lan giữa các tầng. Bình thường van chặn lửa mở để khói được hút qua, khi có lửa lọt vào thì dây chì sẽ đứt và đóng van lại để ngăn lửa cháy lan.

Tương tự quạt tăng áp, nguồn điện cấp cho quạt hút khói cũng phải là nguồn điện ưu tiên và cấp bằng cáp chống cháy đúng tiêu chuẩn, đảm bảo quạt có thể hoạt động được khi sự cố xảy ra. Các đường ống và thiết bị của hệ thống hút khói phải được làm từ vật liệu không cháy, có giới hạn chịu lửa phù hợp với tiêu chuẩn hiện hành.

3)     Hệ thống hút khí thải/ khói tầng hầm.

Tầng hầm được bố trí các quạt cấp khí tươi và hút khí thải để hút khí ra khỏi tầng hầm.

Quạt hút khí thải/ khói hoạt động ở 2 chế độ. Chế độ bình thường (chế độ 1) quạt hút khí thải hoạt động kết hợp với quạt cấp khí tươi để cấp khí tươi và hút lượng khí thải của tầng hầm ra ngoài. Ở chế độ sự cố: Thông qua tín hiệu báo cháy quạt hút khí thải được khởi động ở chế độ hoạt động thứ 2 để hút lượng khói ra khỏi tầng hầm.

Do tầng hầm có diện tích lớn nên không gian tầng hầm được phân chia theo các vùng hút khói có diện tích phù hợp (phân chia theo màng ngăn cháy và báo cháy, được chia làm 3 khu vực). Khi có sự cố cháy xảy ra ở vùng nào thì thông qua hệ thống báo cháy của vùng đó sẽ khởi động quạt hút khói thuộc vùng đó để hút khói ra khỏi tầng hầm. Mặt khác, tại từng vùng hút khói được bố trí các cảm biến CO, khi nồng độ CO vượt quá mức cho phép thì tín hiệu điều khiển tự động sẽ khởi động quạt hút khí thải và thải khí ra môi trường ngoài.

Tương tự quạt tăng áp, nguồn điện cấp cho quạt hút khói cũng phải là nguồn điện ưu tiên và cấp bằng cáp chống cháy đúng tiêu chuẩn, đảm bảo quạt có thể hoạt động được khi sự cố xảy ra. Các đường ống và thiết bị của hệ thống hút khói phải được làm từ vật liệu không cháy, có giới hạn chịu lửa phù hợp với tiêu chuẩn hiện hành.

4)     Ống gió, van gió điện, van chặn lửa, quạt thông gió.

Quạt hút khói kiểu hướng trục lắp đồng trục với động cơ thuộc cấp an toàn đồng nhất với cấp của không gian do hệ thống chịu trách nhiệm.

Ống gió làm bằng vật liệu không cháy có giới hạn chịu lửa không dưới: 0,50 h cho hệ thống hút khói hành lang và 0,75h cho hệ thống hút khói tầng hầm.

Van chặn lửa đặt trên đường ống gió cắt qua tường ngăn lửa phải có giới hạn chịu lửa bằng 1h.

Van gió điện lắp đặt trên đường ống gió hút khói hành lang, mở tự động khi có cháy, phải có giới hạn chịu lửa bằng 0.5 h.

Quy định độ kín của đường ống gió hút khói hành lang, tăng áp cầu thang, hút khí thải-hút khói tầng hầm: Cấp K (kín)

Vật liệu gia công ống gió: tôn mạ kẽm

 

CHƯƠNG V                 TỔNG MỨC, NGUỒN VỐN VÀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ

 

V.1      CÁC CĂN CỨ XÁC ĐINH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/03/2015 của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

Quyết định 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.

Quyết định 33/2004/QĐ-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Quy tắc, biểu phí bảo hiểm xây dựng, lắp đặt.

Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2016 (Công bố theo quyết định số 706/QĐ BXD ngày 30/06/2018 của Bộ xây dựng)

Đơn giá và định mức chi phí cho các công tác xây dựng cơ bản được xác định phù hợp với điều kiện cụ thể của TP Thanh Hóa và mặt bằng giá tại thời điểm hiện tại.

Một số tài liệu khác như­: báo giá của các nhà sản xuất kinh doanh và kinh nghiệm của một số công trình tương tự.

V.2      XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ­:

Đơn vị: VNĐ

Stt Khoản mục chi phí Chi phí truớc thuế Chi phí sau thuế
I Phần xây dựng 444.402.610.000 488.842.871.000
1 Phần ngầm 65.548.800.000 72.103.680.000
2 Nhà CT1 136.295.860.000 149.925.446.000
3 Nhà CT2 101.754.490.000 111.929.939.000
4 Nhà CT3 136.417.660.000 150.059.426.000
5 Sân vườn 4.385.800.000 4.824.380.000
II Chi phí thiết bị 35.312.103.600 38.843.313.960
1 Phần ngầm 1.398.358.000 1.538.193.800
2 Nhà CT1 12.209.182.800 13.430.101.080
3 Nhà CT2 9.729.680.000 10.702.648.000
4 Nhà CT3 11.974.882.800 13.172.371.080
III Chi phí quản lý dự án 6.968.477.398 7.665.325.138
IV Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 19.719.471.459 21.691.418.605
1 Khảo sát địa chất 400.000.000 440.000.000
2 Đo vẽ hiện trạng tỷ lệ 1/500 40.000.000 44.000.000
3 Xác định chỉ giới đường đỏ và cấp các số liệu kỹ thuật cho ô đất 15.000.000 16.500.000
4 Lập dự án đầu tư 1.384.760.771 1.523.236.848
5 Thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án 221.641.883 243.806.072
6 Chi phí thiết kế 10.457.569.201 11.503.326.121
7 Thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công 522.384.440 574.622.884
8 Thẩm tra dự toán, tổng dự toán 509.688.097 560.656.906
10 Lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng CT 270.604.825 297.665.308
13 Lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu cung cấp vật tư thiết bị 92.441.236 101.685.360
14 Giám sát thi công xây dựng công trình 5.574.347.334 6.131.782.068
15 Giám sát lắp đặt thiết bị công trình 231.033.671 254.137.039
V Chi phí khác 4.235.982.433 4.523.037.042
1 Chi phí quan trắc lún 181.818.182 200.000.000
2 Thoả thuận chiều cao tầng. 18.181.818 20.000.000
3 Thoả thuận PCCC 18.181.818 20.000.000
4 Thoả thuận cấp, thoát nước 18.181.818 20.000.000
5 Thoả thuận điểm đấu nối điện 18.181.818 20.000.000
6 Thoả thuận môi trường 72.727.273 80.000.000
7 Chi phí bảo hiểm 575.657.656 633.223.422
8 Chi phí kiểm toán 1.967.615.708 2.164.377.278
9 Chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán 1.365.436.342 1.365.436.342
VI Dự phòng phí. 51.063.864.489 56.170.250.938
Cộng 561.702.509.380 617.736.216.683
VII Tiền sử dụng đất 31.749.000.000 31.749.000.000
VIII Lãi vay trong thời gian xây dựng 51.000.000.000
  Tổng mức đầu tư 700.485.216.683
Làm tròn   700.485.217.000

V.3      PHƯƠNG ÁN HUY ĐỘNG VỐN

TT NỘI DUNG TỔNG
I Nhu cầu vốn của dự án 700.485.217.000
1 Tiền sử dụng đất 31.749.000.000
2 Nhu cầu vốn theo tiến độ 617.736.217.000
3 Lãi vay trong thời gian XD 51.000.000.000
II Tiến độ cấp vốn 700.485.217.000
1 Vốn tự có 150.485.217.000
2 Vốn huy động khác 250.000.000.000
3 Vốn vay (12%/năm) 300.000.000.000
III Tỷ lệ cơ cấu vốn  
1 tỷ lệ vốn tự có/tổng nhu cầu vốn 21,48%
2 tỷ lệ vốn huy động /tổng nhu cầu vốn 35,69%
3 tỷ lệ vốn vay/tổng nhu cầu vốn 42,83%

V.4      HIỆU QUẢ XÃ HỘI

Việc hoàn thành dự án “Công trình hỗn hợp Thịnh Phát giai đoạn 1” góp phần vào việc phát triển mạnh mẽ hơn cho Công Ty TNHH MTV Xuân Mai Thanh Hóa.

Cùng với hàng loạt dự án về nhà ở đang được đầu tư xây dựng trên địa bàn TP dự án sẽ góp phần hoàn thiện thêm cảnh quan khu vực, đồng thời hoàn thiện quy hoạch chi tiết của Thành phố.

Khai thác hiệu quả quỹ đất hiện có để xây dựng khu nhà ở, dịch vụ thương mại có hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện, góp phần thực hiện Chương trình phát triển nhà ở Thanh Hóa đến năm 2020.

Dự án sẽ đóng góp một phần vào quỹ nhà chung của Thành phố, giải quyết một phần nhu cầu về nhà ở và dịch vụ thương mại trong điều kiện vẫn còn thiếu như hiện nay.

Với thiết kế kỹ thuật đồng bộ, công trình không chỉ góp phần làm đẹp cảnh quan khu vực đang được đầu tư phát triển mà còn đáp ứng nhu cầu về chất lượng, về điều kiện sinh hoạt của người dân Thanh Hóa, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống đô thị.


CHƯƠNG VI              KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

VI.1   KẾT LUẬN:

Dự án “Công trình hỗn hợp Thịnh Phát giai đoạn 1” tại Lô đất CT4-1, CT4-2 Khu Đô Thị Đông Hương, TP Thanh Hóa, được lập trên cơ sở phân tích đánh giá các thông tin thực tế về tình hình phát triển nhu cầu về dịch vụ thương mại và căn hộ tại TP Thanh Hóa, cũng như dựa trên các tiêu chuẩn về định mức kinh tế kỹ thuật hiện hành. Đây là một dự án hoàn toàn khả thi về mặt kỹ thuật, môi trường, tài chính… Đặc biệt dự án mang lại hiệu quả về mặt xã hội rất lớn: Tạo ra một diện tích căn hộ và dịch vụ thương mại không nhỏ cho TP Thanh Hóa. Mặt khác dự án còn góp phần đẩy nhanh quá trình đô thị hoá, cải tạo bộ mặt của Thành phố.

VI.2   KIẾN NGHỊ:

Để tổ chức tốt việc triển khai dự án, nhằm thực hiện các mục tiêu sản xuất kinh doanh của Chủ đầu tư. Công Ty TNHH MTV Xuân Mai Thanh Hóa kính trình các cấp có thẩm quyền xem xét và phê duyệt dự án nhằm triển khai dự án trong thời gian sớm nhất.

Nhà đầu tư cam kết tuân thủ đúng những quy định hiện hành của Nhà Nước, các cơ chế chính sách của UBND TP Thanh Hóa, có đủ khả năng điều kiện để đầu tư và quản lý xây dựng một cách chặt chẽ, tiết kiệm và hiệu quả, đảm bảo chất lượng và tiến độ công trình./.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Leave a Reply

Le Hoang Ha
Tư vấn miễn phí: 094 922 8989